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本文目录购买海景房应注意什么问题 专业人士提醒去韩国旅游要注意什么事项加盟奶茶店需要注意什么一、购买海景房应注意什么问题 专业人士提醒... 本文目录
一、购买海景房应注意什么问题 专业人士提醒
从两年前山东乳山银色海滩海景房悄然进入天津，到现在已经有乳山、威海、烟台、龙口、海口、三亚等多个异地海景住房在津发售。浪漫的海景、便宜的房价，打动着越来越多的天津人，很多家庭都开始有了异地购置海景住房的心愿……但是买房毕竟不是买一件普通商品，买错房不仅会造成较大的经济损失，而且还会搭上太多的精神压力和时间，所以，购买异地海景房首先要了解怎样控制风险，全面分析、因地制宜、切合实际的选房。在这方面，有销售异地海景房经验的联合地产王志成总经理、在多个城市参与市场分析的天津伟业顾问公司周正国副总经理等专业人士的提示是：购异地海景房要"多看、多查、多落实"。多看：综合察看异地海景房所在地全貌目前人们购买异地海景住房主要有三种目的：自住、自住加投资及纯投资。现在天津销售的海景住房多数是普通房和酒店公寓，有总价低的特点，适合很多中高收入家庭购买。龙口海景房、烟台海景房、威海海景房这些海景房的购房成本较低。而从居住成本及城市发展角度来看，像威海、龙口等城市，目前消费物价适中，居住成本不高，城市未来发展前景也有支持投资回报的空间，所以对于家有余钱的人来说，现在购买异地海景房自住投资两相宜。但是这只是理论上的分析，具体到每个异地购房者，因为存在对异地项目及区域管理等各方面情况的不了解，发生决策错误或上当受骗的可能性都很大。比如前不久上海人在北海购房遭欺诈的事件，很多上海购房者在仓促看房的情况下(现场看上去一切正常)买了名为"乐都大厦"的房子，当时还有银行为购房者放贷。但是三个月后才发现这是一幢几经倒手产权不清的烂尾房。另外一个珠海异地购房者几年前在湾仔花10多万元买了一套住房，每年春节，全家就像候鸟似的飞过去住几天。可是让她闹心的是，房子常被小偷光顾。后来她找了一家房产中介代租，但是中介总是说租不出去，后来才知道其实房子一直在出租，中介欺骗了她。从这些买房出现问题的例子可以看出，异地购房一定要全面了解所购房屋的全貌，不能一次看房就做决定。王志成等专业人士提示：购买异地海景房首先要综合考察这个城市管理状况(包括城市治安)、银行资信状况等，可以通过考察这一城市或地区一些异地置业者置业后的情况，如果有很多成功的先例，那就相对安全一些。异地置业的宏观风险主要有四点：一是整个投资环境变化，如区域宏观经济动荡、房价大跌等风险；二是市场饱和度带来的风险，如物业供给量与需求量之间的关系；三是区域发展前景所带来的风险；四是区域相关政策所带来的风险。比如购买乳山区域的房子，不能只看到价格便宜，还要综合考虑这个区域的生活功能、周边发展情况。而像大连、厦门等城市的海景房已经被炒得很高，空置率也很高，这些城市的海景房目前的投资空间就不大。规避以上四方面风险的措施主要有：聘请专业的经济学人士对该区域宏观经济走势进行考量；充分了解该区域经济总量、人口数量(常住人口、流动人口)、房地产开发总量、人均收入状况等；查阅该地方政府在发展战略、区位规划方面的计划及部署，把握该项目整个区域发展空间和发展前景，避免由于城市发展重心转移而带来的区位价值降低风险，如旅游地产必须考虑当地旅游资源状况及政府的宏观安排；查阅政府网等相关专业网站，充分了解该区域政策导向、特色和程序要求，如二手房政策、银行贷款利率等，并结合自己的投资方向、计划做出选择。多查：查看施工、销售及产权所有证件确定了购买海景住房的区域，下面就是在该区域选择一套令人放心的好房。具体到楼盘细节，除了像在本地买房一样要注意的问题，异地购房更要仔细查看住房施工、销售及权益方面的手续，以免异地购房出现的特殊问题及往返异地处理问题时的麻烦。王志成和周正国等专业人士提示，异地置业具体楼盘风险主要有：建设中的风险，如质量问题、烂尾或非法占地等；销售风险，异地置业过程中，多有中介、销售代理公司参与其中，谨防他们与开发商串通一气，制造虚假信息，从而引发风险；欺诈风险，包括合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅改规划、物业乱收费等；投资回报风险，如酒店式公寓、产权式酒店后期的经营风险和利润风险等。规避这些风险，使异地购房"化险为夷"的最有效措施就是查看所有"证件"。其中包括核查开发商资质、口碑及操作项目经验。项目手续核实包括"五证一计划"：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》。如果是中介代理的项目，还要核查代理公司的相关资质、信誉，如公司注册资本、委托协议、代理经验等。签订合同时要严格审查合同，以及对相关违约责任的事先约定；对项目原始规划资料、数据做好留存。周正国就房屋购买的具体情况进一步提示说，要保证能得到"房产证"，必须是国家建设部颁发的，这就要求当地的"产权"制度完善。但有些地区确实没有像北京、天津等大城市这样制度健全，所以最安全的做法是购买现房，而且事先要调查清楚是否有银行抵押，还要防止开发商的"假按揭"。多落实：明确物业管理、租赁及流通渠道异地购房不论自住还是投资，首先要保证房屋的安全性，所以选房时一定要落实该楼盘的物业管理状况，明确物业管理的方式和具体费用。对物业管理的调查实际上也是间接考察住房资质方式之一。如果有可能，最好对项目周边的居住环境进行了解。周正国等专业人士认为，对于自住加投资型或纯投资型异地购房者来说，为了保证房屋的出租或转手的资金回报，就要对当地的租赁及交易市场进行更细致的了解。如针对自己的计划确认租赁渠道及方式，同时确认租赁房款怎样到位，以及当地是否有可以信赖的租赁中介机构等。对于打算房屋升值后卖出的异地购房者，特别要落实出售的方便性，如果当地的"成品房业务"很少，现在购买的住宅即使升值了，基于产权过户等种种"不方便"，很可能产生难"套现"的问题。(文/王哲)
二、去韩国旅游要注意什么事项
1、报到：请团员务必带护照原件准时到达约定的集合地点并告之领队自己的行李量，请在行李牌上写上自己的名字和电话。
2、行李：托运行李重量以不超过18公斤为准。
3、海关：出境时禁止携带水果、蔬菜、肉制品，液体（如：酒、饮料、豆油等）均要求托运，不能带上机舱；入境时，请勿携带违禁物品。出入海关时，请听从领队指示配合团体行动，以免与团队遗散，影响出入海关时间。
4、申报：出境时携带进口摄像机、大镜头变焦相机的的游客，应向中国海关申报，以免回国时缴纳不必要的税金
5、边检：因韩国旅游签证是旅游团队签证，请团员务必听从领队指挥，在指定的地点按顺序排队出境与入境。
6、外币：自2005年1月1日起，中方海关规定出入境时可携带人民币20000元以下，美金5000元以下。
7、飞机上：飞机上的座位如不在一起时，待飞机飞起后再调整。飞机起降及用餐时，坐椅背需放直。禁止吸烟，扎牢座带子系上安全带，非必要时勿起来走动，为了安全请必遵守。
8、护照：到韩后所有游客的护照均须交给领队保管，以免丢失，回国后将护照交给本公司送至沈阳领事馆销签后返给本人。
9、纪律：遵守韩国的法律和当地的文化习俗。例如：垃圾分类处理、不在禁烟区和公共场合吸烟等。
10、住宿：个人财务请妥善保管，离开饭店外出逛街，请携带饭店名片以备迷路时使用，韩国注重环境保护，故酒店内一般不提供免费一次性的洗漱用品，烦请自备。有些酒店内设有收费电视应向导游咨询后使用，退房时请将私人电话费、饮料费至柜台结清。
11、酒店：韩国酒店星级以无琼花为标志，韩国四花酒店相当于国内三星级酒店、韩国五花酒店相当于国内四星级酒店。
12、餐食：韩国饮食以米饭、泡菜、汤为主，比较清淡。当地特色小吃及美食街深受大众喜爱。
13、货币：流通货币为韩元，汇率按当地公布的汇率而定，人民币与韩元换汇比率约为1人民币=172.4138韩元（当日换率）。
14、天气：韩国气候，海洋性特征显著，四季分明，夏季炎热潮湿，秋季凉爽，冬季寒冷干燥。首都汉城（首尔）与我国山东威海、烟台气温相差不大。
15、时差：韩国时间比北京时间早一小时，请注意调整时差。
16、语言：韩语为行政用语，当地亦通英语。
17、通讯：国内CDMA手机，出境前需到营业厅开通国际漫游业务。并可自购电话卡（一般在酒店前台或酒店附近24小时便利店购买）拨打磁卡电话，往中国打电话请拨：001-86（国家号）-451（地区号）电话号码。
18、电压：电压110伏（圆头插座）、220伏（扁头插座）。
19、药物：请自备旅行常用药品。
20、购物：韩国大型商场乐天及明洞、东大门等。
三、加盟奶茶店需要注意什么
一、行业分析。要对这个行业有一定的理解度，不要只看表面现象就想着要做，或是看到朋友或是别人做得好就以为自己也能做到。有些东西是不可复制的（某些店生意很火，它的位置你有吗？有些店的生意很旺，它的管理水平你能做到吗？有些店回头率特高，它的品质你能做到吗？有些店很赚钱，它经历过多少风雨，你清楚吗？），男人怕入错行，女人怕嫁错郎。就是这个道理。当你分析清楚这个行业的基本走势和行情的时候，再进行下一步的准备。二、分析自己。俗话说：知己知彼，百战百胜！在这里说开可不是那么简单。 1、首先要分析自己的个人经营管理能力，运畴能力，性格心态，看是否适合当一个店的老板。这很重要！ 2、其次评估自己的近环境：一是家人的支持程度；二是经济能力（看能做多少投资，会不会影响其它已有事业或产业，不要做到只剩下奶茶店了才知道奶茶不能当饭吃。）；三是风险抵抗能力。三、分析你所想开店的地方的行业情况（也就是了解你将来的敌人或是说战略伙伴），这就是知彼。一定要以实际数据来说明情况，这个要花一定的时间、精力和财力，希望想开店的朋友不要省了这一点工作。四、开店的基本条件准备。五、找铺。按自己的投资能力和竞争能力进行找铺，要看到现时的铺位情况，也要对以后发展情况作估算。要对铺位消费水平进行评估，低消费的地方不宜大投资；同样的，高消费的地方不宜低投资。还有旁边或是周边有无同行，价格质量怎样，如果找的铺现在没有竞争，以后有无可能出现竞争者。特别是资金短少投资者，这一点要认准了。在赢亏平衡测算里有条数据是对铺面的：铺租不要超过平均最低营业额的15%。六、找到铺面后就可以确定产品菜单了。根据店面的消费水平及消费习惯和消费文化进行店面产品菜单的定位。确定好菜单的同时可以进行宣传资料的策划和设计。七、店面装修。这也是按照你的投资额度及消费水平和产品搭配情况来进行装修设计并装修的。装修的风格要做到概符合消费能力，又显得舒服、卫生、简洁、大方。特别注意吧台的流水设计，要根据产品需求和设备配备情况进行程序设计，操作流畅的同时尽可能考虑产品的更进和设备的添加所需空间。这里面也包含水电的布局和水力电力要求（我碰到过一个店老板老是说会跳匝，我去了一看，呵，10KW的总设备，电力只供到3KW，不跳才怪）。八、人才招聘。很多人刚当老板的时候很高兴（哈，终于当上老板了！），清醒点，招人可马虎不得，宁愿要笨点的，不要太精明的，因为太精明的容易反骨。根据店面的可能工作量进行人员数量定位，尽量少用亲人。这个涉及到人力资源问题，这里不多详述。九、生财设备的配备。这也是按产品菜单来采购的。好的高质量的设备就能做出更多的上品质的产品，而且能提高速度和效率。就是我现在的店也会因为设备原因无法做出更多更好的好产品。遇到过很多人问开个奶茶店设备要多少钱？我说一万到十万的时候，对方说：你不懂。我只能说我不懂了。店面设备要和店面水力电力拾配得上，特别是店面小的步行街区，要考虑另找厨房的配备协调。生财设备的配备应该基本和店面装修同步。十、当装修进行到七七八八时，就可以进原料了（当时设备应该已经全部到位）。原料全部到位也是装修完毕之时，这时人员招聘也基本到位，即可进行产品调试和操作培训。操作和技术是两回事。一般的操作是傻瓜型的，就是已经成为半成品的产品拼配。而技术则是半成品的前期泡制工作。技术主要由老板或是老板亲信来撑控。如果是加盟的也是这样去实施这一步骤。我记得台湾的某一奶茶品牌进行加盟说明磋商的时候明确指定老板一定要带一亲信或是夫妻俩一起就是这个道理。十一、产品调试完毕即可试业，分内部试业和对外试业。试业可以进行员工的分工并熟练程序，提高速度和效率。同时做好开业的准备。十二、吉日开张和宣传。（这个很多人都懂，就不多说。）下一步就是：用心经营。再说奶茶技术在这里，我要说说怎样才是真正的奶茶技术。根据我所了解到的情况，现在的奶茶技术已经开始分成很多流派，繁杂而乱。自从奶茶从台湾传入大陆，已经发展出很多种奶茶的花样做法。现在我所在地广州奶茶的调味技术已经结合调酒工艺要求来操作，我也很着重于这方面的提升。因为能把调酒工艺应用到饮品（和别是奶茶）里，是一种质的飞跃，也是一种艺术享受。如果有人跟我说喝街头小摊上一元一杯的奶茶是一种艺术享受，我相信那个小摊老板很快就亏本走人。学奶茶技术，首要的是要学会品味各式奶茶。要了解真正的所谓奶茶，先从其主要配方成份拆分来说明，它的主要成份就有：奶粉、茶叶、糖、水（及冰）、香料（珍珠奶茶还包括珍珠）。不要小看了这里边的每一个单位元素，就拿水来说，不同的水做的奶茶味道相差很远！你用的是自来水？还是矿泉水？还是山泉水？海水？过滤水（一道过滤？二道过滤？三道、五道、八道---过滤？）？冰也是，制冰的程序也会严重影响每杯奶茶的品质。当你对这几样成份所需原料了如指掌，并懂得其中的原理及变化应用，那你就算是真正的开始懂得奶茶技术了。要说懂得更深的就是知道大量厂商的原料的基础成份和特性（呵呵，是不是很难？厂家的，别来砸我啊，这是事实吧？）。现在网上流行的厂商或是加盟公司教你的所谓怎么煮怎么调奶茶的方法，不会告诉你这些的。我晕啊！那是技术吗？当你拆分开来看奶茶成份表，你会发现，你原来学到的奶茶技术一文不值。按调酒技术的要求，要配出一杯好喝的奶茶，要基本懂得以下几点：1、学会品味奶茶；2、原料成份配方；3、、调味份量与时间；4、设备的应用与调味火候； 5、调味手法；6、奶茶的保存；7、奶茶的包装要求；8、奶茶的变化（包括样变与质变，比如：拉花。）。
