摘要：
本文目录旅游地产的投资前景如何中国旅游业状况及未来的展望新兴服务业的前景分析一、旅游地产的投资前景如何——预见2021:《2021年中国旅游地产产业全景图谱》(附产业链、竞争格局、... 本文目录
一、旅游地产的投资前景如何
——预见2021:《2021年中国旅游地产产业全景图谱》(附产业链、竞争格局、发展趋势等)
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，旅游地产发展基础较好，国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎;房地产开发投资规模仍然持续增长。
从区域来看，北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，是2020年中国旅游业最发达城市之首，发展旅游地产具有较大优势。
从企业竞争来看，融创文旅、华侨城凭借丰富的业务形态和区域分布位居2020年全国文旅地产运营优秀企业前两位。在“房住不炒”定位下变，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，旅游地产发展进入转型分化期。去地产化明显，多元化发展是新常态，未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接
旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，旅游地产的开发对象是旅游物业。
从旅游产业链层面看，旅游消费涉及的企业分属于不同的产业类型，旅游产业内部不同企业承担不同的价值创造职能，主要包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、休闲娱乐设施等。
从房地产业产业链层面看，房地产业涉及面广，主要环节有资金、土地、设计、开发、施工、销售、物业，其中资金贯穿始末，中间涉及金融机构、政府机构、开发企业、规划设计公司、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，有代理商从事中间活动共同为消费者服务是重要交叉点。旅游地产开发以已有景区景点为依托，重在地产，而把旅游作为发展地产的重要工具和手段。
国内的旅游地产投资主体主要有三种：一是传统的房地产开发商，拥有雄厚的资金实力，如万科、万达和富丽等;二是传统的旅游企业，渴望探索旅游与旅游地产的互补互动;除此以外，也有部分传统制造企业参与，如金杯集团、联想等。
旅游地产开发模式按照目的的不同而有所区别，如以居住为目的则需要借景开发甚至造景开发;以旅游接待为目的则采用自营式酒店模式等。
回顾旅游地产在我国的发展历史，从20世纪90年代初萌芽至2006年进入全面发展阶段，旅游地产的产品形式逐渐丰富，但仍以销售物业为主。2007年进入高速发展阶段，此时旅游地产项目开始遍地开花，产品以销售和经营物业并重。
自2014年以来，中国旅游地产的发展进入了转型分化期，逐步回归理性，行业专业化程度提高，盲目跟风、定位不清、设计水平不高、经营管理不力的旅游项目逐渐被市场淘汰。实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业通过并购、合作等方式获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
按照旅游资源结构的不同，国内旅游地产呈海滨城市、人文景观和特色小镇三种类型的发展趋势。总体看来，地方的旅游特色特点决定了该地区旅游地产项目发展的方向和特点。
一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。
旅游地产发展与旅游业发展密切相关，旅游地产发展基础较好。根据中国文旅部统计数据，2015-2020年国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2020年受疫情影响，我国旅游业受到较大冲击，国内旅游人数约为34.26亿人次，同比下降43%;国内旅游收入达3.19万亿元，同比负增长52%。
中国旅游研究院预计2021年国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，分别比2020年增长42%和48%。
从房地产开发投资看，虽然近几年我国房地产开发受到国家严格调控，但是2015-2020年，我国房地产开发投资规模仍然持续增长。2020年，我国房地产开发投资达14.14万亿元，同比增长1.9%，增速下降明显。
2021年一季度，全国房地产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%，增长明显，主要是2020年一季度受疫情影响房地产开发投资规模下降明显导致。
根据旅游中心定位的中国城市分析，旅游地产的空间分布大致分为四个层级：上海、北京、广州和深圳是中国旅游中心排名最高的城市，代表了中国三大经济核心区域。
天津、南京、杭州、桂林、厦门、大连、青岛、苏州、成都、重庆等城市在旅游中心城市排名中处于第二集团，这些城市大多是稳定的区域旅游中心，一些专门旅游城市如大连、青岛、杭州等已演化成综合型旅游中心城市。在这些城市进行旅游地产的开发投资相对较小，可利用的自然风景资源优势较强，是旅游地产开发的重点地区。
沈阳、西安、泉州、温州、中山、烟台等城市在旅游中心城市排名中处于第三集团，这些城市旅游综合基础一般，但都有个别突出优势，如沈阳、西安的旅游市场大，中山的开放程度高，烟台的政府重视度高。
常州、绍兴、合肥、南昌、长沙、嘉兴等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集团，这些城市旅游特色不突出，自然风景资源也不够独特。然而，这些暂时处于落后的城市也有非常大的增长空间，一些中小型房地产企业可以在这些城市进行小规模的旅游地产开发，不仅提升城市的旅游形象，也可取得一定的经济效益。
从城市旅游业发展程度看，根据中国大陆地级以上城市的旅游人数、旅游收入、旅游业比重、交通便利程度和旅游基础设施等五个维度来综合衡量各城市旅游业的发达程度。北京、重庆和上海连续四年名列前三，并且在旅游人数、旅游收入来、旅游基础设施三个维度排名上，这三个城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游总收入、交通便利程度和旅游基础设施三个方面表现优异，均在前三名之内。北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，发展旅游地产具有较大优势。
从发展旅游地产的房地产企业来看，2020年4月，据中指院数据显示，国内百强房企中，有57家布局了文旅产业，其中前50强房企高达36家。在投资金额方面，房企在文旅产业方面的投资也巨大，2020上半年，各地文旅项目签约与投建金额已超1115亿元。
从全国文旅地产运营优秀企业来看，据中国指数研究院，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10分别为融创文化旅游发展集团有限公司、华侨城集团有限公司、荣盛康旅投资有限公司、中国金茂控股集团有限公司、祥源控股集团有限责任公司等，其中融创文旅位居首位，华侨城集团位居第二位，融创文旅项目包括昆明融创文旅城、无锡融创文旅城、广州融创文旅城、青岛东方影都等，业务形态主要为乐园、商业、酒店等，区域分布在重庆、成都、西双版纳、青岛、南昌、广州等地;华侨城集团主要项目有深圳华侨城旅游度假区，大理古城、元阳梯田、昆明轿子山、昆明世博园，三亚天涯区“一镇一村”等，主要是度假区、古镇、产业小镇等，分布在云南、海南、陕西、四川、山西、北京、河北等地。
从文旅地产具体项目来看，2020年最佳文旅地产项目TOP10尚未公布，从2019年评选结果来看，2019年中国最佳文旅地产项目TOP10分别为中铁国际生态城、勐巴拉国际旅游度假区、阿那亚黄金海岸社区、绿城安吉桃花源、祥源齐云山生态文化旅游度假区等，其中，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中祥源控股集团的祥源齐云山生态文化旅游度假区入选。
注：文章撰写期间2020年排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
2020年中国最期待文旅地产项目TOP10包括昆明融创文旅城、抚仙湖国际度假小镇、汉华天马山国际温泉度假区、泰禾厦门湾等，其中2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中融创中国昆明融创文旅城、山西汉华产业集团汉华天马山国际温泉度假区、祥源控股集团祥源花世界旅游度假区、金茂集团汤山温泉康养小镇入选。
注：文章撰写期间2021年中国最期待文旅地产项目排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
可知旅游地产企业中融创文旅、祥源控股集团、山西汉华产业集团、金茂集团具有较强的竞争力，有望在2020年榜单中拥有优异表现。
从旅游地产企业经营模式看，主要有四种模式：第一种是景点型开发，企业以主题公园、娱乐设施等旅游景点开发先行带动房地产发展，代表企业有华侨城A、融创文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二种是度假型开发，企业以如度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等房地产先行带动度假地发展，代表企业有荣盛康旅、汉华文旅、鼎龙集团等;
第三种是商业型开发，企业主要以旅游区或周边相应的商店、娱乐设施等开发和建造带动房地产发展，代表企业有金茂控股、融创文旅、万达地产等;
第四种是住宅型开发，以这类模式经营的多为传统的房地产开发商，主要以开发与旅游区高度关联的各类住宅建筑物为主，代表企业有四川恒邦、睿古地产、雅居乐等。可知，经营模式各异，企业在不同的旅游地产开发模式下具有不同的发展优势。
以国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者——华侨城为例，华侨城是先做旅游，后做地产的典型代表，其属下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。
从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。
去地产化明显多元化发展是新常态
2021年，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向，未来旅游产业链竞争难度将继续加大。
未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。
以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
二、中国旅游业状况及未来的展望
1、上个月第一次踏足到中国游玩。以一个游客身份给意见。
2、觉得中国人喜欢吐痰，乱丢垃圾，插队，插话，交通乱。
3、在火车上，坐在隔壁的，买了一包饭，吃着吃着，把骨头丢在车厢里，然后吐了一口痰在我的脚边。我真的快疯了。坐后面的人一直吸烟。空气污染。那时天气冷，窗户都关着的，可以想象我们不吸烟的人在吸二手烟时的痛苦吗？
4、可能是同情我们是外国人吧，我在补票处站了2个小时。才补票到卧铺。情况好转，但是上铺把鞋子脱掉，发出臭味。接着有对夫妇在等待下车时，大声说话。那时是凌晨3点。they are not consideration.你不睡别人还要睡啊。
5、杭州算是大城市，但是交通乱，骑脚车的人撞到了我，也没说对不起就走了。真的太生气了。到麦当劳买食物，在国外我们都会排队，但是中国人就是爱插队。当我在点餐时，就有妇女走到我的旁边，打断我们的谈话。还好front desk的人维持先到先得的次序。就算只是要求辣椒酱或是什么的。也要排队啊。
6、然后买东西，可能我们是金发的外国人，他们卖的东西都比我们国家还贵。当然不买。然后他们就会骂人。那些国家比中国还落后的国家如柬埔寨，泰国，印尼，不买，也不会骂人，最多笑着说再见。真的，只有在中国，买东西会被人问候妈妈奶奶之类。这是待客之道吗？
7、在杭州有个告示牌，要人民做过文明的公民，如不随地吐痰，不乱丢垃圾等。我看来这多项，人民没有遵守。难道他们还是文盲时代？
8、杭州西湖漂亮，我们游客会把垃圾丢进垃圾桶，反而当地人把垃圾丢进湖里。街道干净，因为你们是把门前的垃圾扫去后门。看见小巷里的垃圾，真的害怕。
9、这都是我们的所见所闻，绝对没夸张，没偏见。你们可以做到的是一次性旅游业，也就是说，别人来了一次，就不会来了。我们要的，除了山明水秀的风景，还有风土人情也很重要，你们大力推销风景，告诉我们你们有多富强，但是亲眼目睹这些恶劣行为。要怎么说服我们在来一次。中国旅游业状况和未来的展望有望，先教育人民吧，我承认你们有优美的风景，但是你们没有保护，乱丢垃圾。可惜。
10、或许你们会批评我是什么东西？因为我是游客！
11、为什么你们的酒店要给讲评，因为要知道客人想什么，才会有进步。只是表达了我的所见所闻。还受到批评。所以给人有机会讲，只是样子而已吗？你们也别说负气话，‘说什么不喜欢就别来’要知道，当初为什么要举办北京奥运。为什么大力在国外宣传中国旅游。要别人认识中国。中国才会有国际贸易。
12、忘了告诉你，我来自欧洲。学论文最好给双面利与弊。这样才可以拿高分。青岛旅游团
三、新兴服务业的前景分析
现代物流业将渗透到社会生产和消费的各个环节和领域，大大拉动收入和投资的增长。此外，房地产业将以市场为导向，面向国内和境外，向社会化、商品化、规范化发展。社区服务业在拉动就业和消费方面潜力巨大。金融保险业是第三产业中资本与知识高度密集的特殊行业，关系着整个国民经济的命脉，极大地影响着第三产业乃至整个国民收入的增长。从未来来看，随着我国加入WTO的新形势，金融保险业在第三产业中的战略地位与作用十分突出，对整个国民经济的就业、投融资与收入的贡献作用也将十分显着。我们对此应当有充分的分析与估价。
金融保险业对收入增长的贡献。从国际上来看，金融业在经济增长中的贡献地位和作用是极为显着的。据世界500强的统计，2000年银行业继续保持其营业额与利润额双第一的地位。从营业额看，2000年银行业有56家企业上榜，其营业额达14361亿美元，占世界500家大企业营业总额的10.2%，企业上榜数和营业额仍居各行业首位。从利润额看，2000年银行业的利润额达988亿美元，占世界500家大企业利润总额的14.8%，继续居各行业首位。银行业的资产总额和股东权益也分别居世界首位。全球经济一体化及企业并购热潮的形成，大大促进了资金在全球范围内的流动，并促进了银行业的发展。
改革开放以来，我国银行业、保险业与证券业三驾马车并驾齐驱，拉动了金融保险业的经济迅猛增长。以保险业为例，2000年全年保费收入为1596亿元(含外资机构)，占国内生产总值的1.8%，比上年增长14.5%。在十五规划中，深圳提出要加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一，2005年，金融业增加值占第三产业增加值比重达到30%。上海提出要把握加入世界贸易组织后金融业扩大开放的机遇，强化金融服务创新，金融业增加值预计年均增长15%左右，2005年占国内生产总值的比重达到18%。
金融保险业对就业增长的贡献。金融保险业不同于其他第三产业的行业，是典型的知识与技术密集型行业，对高素质的、经过专门训练过的劳动者来说，将形成有效的就业需求。从国际上来看，1988年至1998年在OECD国家服务业分部门就业的平均份额中，所有服务业部门的就业比重都有所上升，其中，增加最多的是金融、保险、房地产和商务服务类，就业份额由1988年的9.4%上升到1998年的11.0%。可见，在发达国家，金融服务业已经成为吸纳就业的主要产业部门。
改革以来，我国金融业形成了以四大专业银行为核心，股份制银行与农村信用社为补充的庞大的银行体系，形成了几十万家服务网点，2000年银行业从业人员达到了60万人。与此同时，2000年我国共有保险公司28家，其中中资保险公司13家、外资保险公司15家，保险中介机构也从无到有，已发展到7家。2000年我国保险业从业人员达41万人，与九五初期1996年的20.4万人相比，增长了85.5%。从未来来看，我们预测，随着外国金融服务机构的引进与中小金融机构的大发展，我国金融服务业吸纳就业的规模与速度还会有所增加。
金融保险业对消费增长的贡献。金融服务业的发展将会大大促进消费的扩张。一是金融商品营销规模将扩张。2000年末全部金融机构各项贷款余额为9.9万亿元，比1995年增加4.9万亿元，九五期间年均增长14.5%，各项存款余额12.4万亿元，比1995年增加7万亿元，十五期间年平均增长18.1%。存贷款稳步增长，为国民经济发展提供了必要的资金保障。二是证券商品的营销规模将扩张。我国证券市场上市公司已超过一千家，市价总值已超过48000亿元，相当于1995年市价总值的13.8倍。1999年通过发行、配售股票在境内共筹集资金约897亿元，比1995年增加了9.5倍。据中国人民大学金融与证券研究所预言，到2010年，实际GDP保持7%-8%增长的前提下，证券市场的市价总值将达到13万亿元，市值占GDP比重达到 50%。中国上市公司将超过2 000家，上证综合指数超6000点，深圳成份指数逾18 000点。证券投资基金市值将占股票市值的25%。
金融保险业对投资增长的贡献。截止1999年底，已有22个国家和地区的87家外资金融机构和企业集团在中国境内设立了182家营业性金融机构，其中有32家外资银行已获准在上海、深圳经营人民币业务，与此同时，我国保险业也有了长足的发展。广州提出要发展多种形式的保险公司和中介机构，抓紧组建人寿保险公司，建立现代保险企业制度，培育市场主体、规范竞争秩序、积极发展保险代理、经纪、评估等中介机构。上海大力吸引国内外投资银行和证券公司来沪设立机构，促进证券经纪、咨询、评估、投资等金融中介服务业的发展。深圳提出要进一步规范发展信托、租赁、基金、财务、担保等非银行金融服务业。证券经营机构的实力明显增强，超级投资大户将出现。在对证券经营机构再次重组之后(估计在2005年前后)，将出现5家左右可以参与国际竞争的总资产超过5 000亿元的国际性投资银行(或综合性证券公司)；随着资本市场财富积聚速度的加快，中国资本市场上将出现证券资产达到100亿元以上的若干超级(自然人)。旅游业拉动收入的效应分析。在旅游业方面,中国已成为世界十大旅游创汇国家和地区之一。1999年我国旅游外汇收入达141亿美元,位居亚洲第一,世界第七。据世界旅游组织公布的一份报告预测,中国以其多元文化及丰富的自然资源对外国游客产生了巨大的吸引力,到2020年底,中国将成为世界第一大入境旅游接待国。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高人民生活质量方面发挥了日益重要的作用，显示着其特有的旺盛活力。由于国家有关政策的放宽和人民生活水平的不断提高，旅游业的发展将拉动全行业的收入水平有较大的增长。2000年我国旅游业的总收入为4519亿元，占国内生产总值的比重为5.05%，占第三产业增加值的比重为14.0%。预计2005年我国国内旅游收入将达到8000亿元，占国内生产总值的比重将达到6.1%左右，占第三产业增加值的比重将达到10.4%左右。可见，旅游业不仅已经成为第三产业中的收入大户，而且成为拉动国民收入增长的重要力量。
旅游业拉动消费增长的潜力分析。随着我国旅游资源开发的深度和力度的加强,旅游配套设施也将逐步完善,旅游服务质量也会有所提高。旅游业的发展将带动旅游消费的迅猛扩张。一方面，旅游消费人数将大幅增长。2000年我国接待入境旅游人数8000万人次，预计2005年将达到11200万人次。2000年过夜旅游消费人数达到3124万人次，预计2005年将达到4800万人次，比2000年增长50%多。2000年国内旅游人数达到7.44亿人次，预计2005年将达到11.5亿人次，比2000年增加60%。2000年出境人数为1000万人次，预计2005年将达到1200万人次，比2000年增加了20%。可见，旅游业是吸引消费者人数最多的行业。另一方面，旅游消费支出将大幅增长。据统计，个人消费者旅游支出1998年为2550.7亿元，占全国消费支出的份额为6.8%；预计2010年将达到13260.4亿元，占全国消费支出的份额为7.2%。此外，企业商业旅游的支出也将有很大增长。预计全国的商业旅游将由1998年的570.8亿元上升至2820.3亿元。
旅游业对拉动就业增长的贡献。旅游业具有拉动相关产业就业增长的巨大功效。预计未来我国旅游业将会在旅游交通、旅游餐饮、旅游景点、旅游购物、旅游住宿、旅行社等各个方面创造大量的就业机会。按照全国八五期间0.2左右的就业增长弹性系数计算,若旅游业今后保持10%的增长速度,其吸纳的就业量每5年将至少增加13%。据国际权威部门测算，我国1998年旅游行业就业职位数为1350万人，占全国份额1.9%；预计2010年，将达到1900万人，占全国份额将达到2.4%；1998年我国旅游经济就业职位数4720万人，占全国份额6.7%青岛崂山旅游。预计2010年将达到6890万人，占全国份额将达到8.5%。现代物流业将渗透到社会生产和消费的各个环节和领域，其辐射力、渗透力、覆盖力和带动力都将是前所未有的。现代物流业在我国正处于起步阶段，许多地区已纷纷投入竞争，并将其作为自己未来新的经济增长点。
现代物流业可以大大拉动收入增长。中国加入WTO，国际贸易与地区贸易交流的空间大大拓宽，现代物流业增长的潜力将逐步释放出来，成为拉动收入增长的重要源泉。从全国几个主要物流产业聚集地区来看，对物流业的拉动收入增长普遍呈现乐观预期。天津市预测，2005年，争取物流业增加值占第三产业增加值比重达到20%。上海提出2005年现代物流业增加值占国内生产总值的比重达到8%。
现代物流业可以大大拉动投资增长。配合现代物流业的建设，必须搞好物流基础设施建设，投资改造完善港口、机场、铁路、公路等物流通道，建设海港、空港国际物流基地，发展一批各具特色的物流园区、专业性物流中心和配送中心，建设物流信息服务平台，形成现代化的物流网络。从这个意义上来讲，我国现代物流业有拉动投资增长的巨大空间。一是拉动公路运输网络的投资。努力形成以港口为中心，多种运输方式相配套的综合运输网络。抓好沿海公路等重要公路的建设，完善镇村公路网络，提高道路等级。二是拉动铁路运输网络的投资。十五期间还应设法加快建设铁路建设，并连接到主要港口，打通港口的对外干线通道，以便于大宗货物的进出。这也是现代物流中心不可或缺的基础性条件，没有这个条件，现代物流中心是不可能建立起来的。三是拉动航空运输网络的投资。以发展航空货运和航空快递为中心，拓展航空货运代理的服务功能，鼓励国内外航空公司开辟深圳航线，建立基地和货运分支机构。四是拉动管道运输网络的投资。房地产业要适应现代化国际城市建设的要求，最大限度地满足市民日益增长的消费需求，以市场为导向，面向国内和境外，向社会化、商品化、规范化发展。
房地产增长点拉动收入分析。随着我国住房制度改革和城镇职工住房货币化分配进程的加快，1999年我国房地产开发经营总收入3026亿元，是1995的1.8倍，九五期间年均增长15%。九五期间,随着城镇住房制度改革继续深化和住房消费各项政策的陆续出台和落实，我国住房旧体制基本被打破，住宅建设尤其是经济适用住房建设步伐明显加快，商品房个人消费不断扩大，有力地促进了房地产业的发展。预计2005年，房地产业增加值占第三产业增加值比重达到12%以上。
房地产增长点拉动投资分析。十五期间，我国房地产开发投资总额达19014亿元，其中2001年完成投资额4902亿元，比上年增长19.5%；九五期间我国商品房住宅平均每年竣工住宅面积超过了4亿平方米，大大高于九五计划提出的年竣工住宅2.4亿平方米的目标。1998年底我国城镇人均住房面积已有9平方米，提前两年实现了九五计划目标。
房地产增长点拉动消费分析。1999年，国家统计局城调总队对全国15万户的抽样调查显示，城镇居民户均家庭人口3.5人，户均居住面积54.2平方米，人均居住面积15.3平方米。单从居住面积看，数字已不算低，但其真正的居住情况还需具体分析。从居民家庭的住房样式看，住单元房两居室、单元房三居室、普通楼房和平房的比例分别为37.2%、18.7%、10.9%和19.4%。从居民家庭的住房产权看，已购买了房改房和商品房的比例分别为45.5%和5.3%，仍租住公房和私房的比例分别为28.6%和6.1%，已购买商品房的家庭比例不大，而没有产权房的家庭比例仍较大。因此，城镇居民家庭购买各类住房改善居住条件的需求仍很大，房地产业仍有很大的潜在市场。社区服务业拉动消费的分析。根据国家统计局的资料显示，我国大中城市居民家庭对社区服务的需求很大，在北京、上海、广州、成都、西安、沈阳和青岛这七个城市中，有70%以上的家庭需要各种服务，其中有近240万户居民得不到家电维修的服务，127万户居民得不到房屋维修的服务。从便民利民类服务来讲，居民家庭收入中能够或愿意用于这类服务的支出，是决定社区就业量大小的关键指标。据2000年3－4月劳动和社会保障部与联合国开发计划署在沈阳、青岛、长沙、成都四城市联合进行的社区服务需求状况抽样调查（样本总量1624份），需要社区服务的家庭总计为34.1%，其中只有16.7%的家庭已经得到了这样的社区服务，还有17.4%的家庭处于等待状态。对于社区服务从业者的来源要求以本市为主，希望来源于本市的比例为53%；希望来源于外地的比例只有4%。调查还发现对社区服务项目的需求比例大致如下：社区清洁为27%，家电维修为24%，上门送报为24%，社区保安为19%，房屋维修为18%，家庭教师为14%，家务小时工为14%，看护小孩为8%，陪伴老人为6%，看护病老为4%，学生送饭为4%，接送小孩为3%，净菜服务为2%，洗衣上门为2%，代人购物为2%，送早餐为2%，送午餐为1%，其他为3%。
社区服务业拉动就业的分析。全社会社区就业容量到底有多大，到底能不能成为下一阶段新的经济增长点，这是人们普遍关注的问题，因为它决定着未来社区就业发展的空间和再就业工程后劲的大小。由于第三产业落后，我国社区就业岗位开发也存在不足。发达国家的社区就业份额为20－30%，发展中国家的社区就业份额为12－18%，而我国只有3.9%。此外，社区服务业的发展程度还与居民收入水平的高低和生活方式的取向有很大关系。由此可见，不仅发展社区服务的需求潜力是巨大的，而且对社区服务发展进而对城镇下岗职工的需求也是巨大的。累计可为社会提供2000万个就业机会，而空缺的就业机会超过了1100万个。这次调查显示四城市中各项服务累计可以提供就业岗位大约200万个，尚空缺100万个。以此推算，全国32个人口在百万以上的特大城市，43个人口在50-100万的大城市的需求，可提供的就业机会至少应在1500万个以上。再加上192个中等城市和400多个小城市，社区就业需求潜力就更为巨大。
