摘要：
本文目录辽宁工业旅游发展携程发展历史旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结一、辽宁工业旅游发展工业旅游的开发必须树立科学的发展观,统筹区域发展,统筹近期目标和长远目标,统筹经济效益... 本文目录
一、辽宁工业旅游发展
工业旅游的开发必须树立科学的发展观,统筹区域发展,统筹近期目标和长远目标,统筹经济效益、社会效益和环境效益。
1.树立科学发展观,走可持续发展之路。辽宁工业旅游的开发，必须将近期效益和长远目标、数量与质量协调平衡，对辽宁工业旅游资源综合分析,制定整体规划,对工业景点进行循序渐进地开发，充分发挥现有的工业基础优势,处理好发展与资源、环境、人口之间的关系。既能够保证游人充分领略和体会工业旅游的底蕴,获得心理满足,又不能对工业企业的生产和环境产生消极的影响,生产旅游两不误。所以说工业旅游如若开发得当,将取得“双赢”乃至“多赢”效应。
2.充分发挥政府作用，提供优良的发展环境。由于工业旅游在开发初期很难立即带来可观的经济效益，需要政府出面加以引导，以推进工业旅游的进展，所以首先要发挥政府的的宏观统筹的作用。其次是发挥政府的引导作用，要在在竞争中处于一直有利的地位，就应该引导企业在生产过程中不断进行创新，包括体制创新，观念创新，技术创新，不断为工业旅游的发展注入新的活力。
3.挖掘工业旅游资源特色,打造辽宁高品位工业旅游。在工业旅游过程中,因地制宜、巧妙地引入一些参与性的内容,提高游客的参与程度,满足旅游者寓求知于娱乐的需要,是当前工业旅游开发的重点。游客可以直接到生产车间，甚至直接参与生产，提高整个过程的娱乐性。如在大连造船厂，可以安排游客在参观过程中亲手拧医颗螺丝钉；在大连盛道玻璃制品厂，游客可以按照自己的兴趣制造纪念品等，达到“参与其中，乐趣无穷”的效果。部分企业还可以在游客中开展产品有奖调查、为学生开设讲座等活动,丰富工业旅游的内容，深刻挖掘企业传统文化内涵,成为企业对外传播文化与友谊的窗口。
4.工业旅游与常规旅游相结合，实现双赢效应。工业旅游的产生,是工业和旅游业互相结合、互相渗透的必然产物。辽宁省的旅游业在2005年接待入境人数及旅游外汇收入在全国的排名，也仅为第10位和第8位，借工业的优势则可以扩大自己的市场，继续登攀新的高峰。工业旅游的发展不仅将成为旅游环境容量分流及挖掘旅游资源内涵的重要措施，而且可以促进工业旅游经济带的快速形成,又能使工业旅游的发展与城市发展遥相呼应,并为工业旅游创造更为有利的环境条件，实现旅游资源新的整合。将两种产业互相结合、相得益彰,符合现代产业发展的新趋势。
[摘要]工业旅游对于发达国家的旅游者已经越来越熟悉,但在我国,作为旅游行业的一个新生事物，工业旅游的发展刚刚起步。辽宁作为老工业基地，拥有丰富的工业旅游资源，充分挖掘发展潜力，把工业旅游作为旅游的一大特色加以开发和培育，对促进辽宁优化调整产业结构具有十分重要的意义。
工业旅游是现代生产力不断发展的产物,是旅游发展到一定阶段后所产生的一种新的旅游方式。工业旅游的发展,符合国际上旅游市场从大众到分众的转变趋势，同时也符合知性旅游的发展趋势,是一种很值得工业企业、地方政府以及旅游者普遍关注的创新事物和创新产业青岛海上旅游。
工业旅游是指工业企业将对旅游者有吸引力的资源优化组合、重新包装，并对外开放。一方面可以满足旅客的旅游需求，另一方面可以增加企业经济效益和提高企业知名度的一种新型旅游形式。工业旅游的发祥地是法国。20世纪50代,雪铁龙汽车公司就组织客人参观生产流水线,那时起许多厂家效仿,一些厂家开始收费,逐步演化为业旅游项目。在美国,大企业大机构都有向公众开放的制度,许多著名企业如盛顿国家造币厂、休斯敦宇航中心等因此成为工旅游胜地。目前,在一些发展中国家如古巴,也开展了以烟草工业为主的工业旅游。工业旅游吸引了国际上越来越多的旅游者。
我国工业旅游起步较晚,在20世纪90年代末才有少数实力较强或独具特色的企业集团出于营销目的推出一些参观项目,例如长虹于1997年开始开展工业旅游,海尔集团99年初推出“海尔工业游”项目,青岛啤厂于1998年正式向国内公众开放,推出了“玉液浆青岛啤酒欢迎您”工业旅游项目，首钢集团2000年正式开展“钢铁是这样炼成的”工业旅游项目等，成为工业旅游的雏形。
进入新世纪以后,工业旅游正式走上了中国旅游发展舞台。2001年,国家旅游局开展了全国工农业旅游示范点候选单位推荐评选活动;2002年国家旅游局把工业旅游示范点启动工作作为28工作要点之一，这标志着工业旅游在我国已经突破了传统的企业间参观学习的模式，正式进入市场化运作。
辽宁工业旅游最早开始于1999年1月鞍山钢铁集团的工业旅游，相对山东、上海等工业旅游发展较早的省市，起步较晚，但经过短短几年，辽宁工业旅游有了大幅度的发展。2001年年底，辽宁省入选国家工业旅游示范点的9个工业旅游项目，包括沈飞航空博览园、大连明清家具艺术品有限公司、辽宁五女山米兰酒业有限公司、大连路明发光科技股份有限公司、丹东太平湾发电厂、鞍山工业之旅、抚顺矿业集团西露天矿、大连珍奥生命园、辽宁道光廿五集团满族酿酒有限责任公司。鞍山钢铁集团的工业旅游2000年接待到鞍钢参观的游客只有2万多人，门票收入微薄。2003年接待游客达16.3万人，实现旅游收入2651万元。在2004年上半年国家旅游局考核验收中，以上9个示范点全部合格。2004年辽宁工业旅游在全国各个省份中仅次于安徽、山东,排名第三。2006年10月15日，辽宁省铁岭市又一个国家AA级景区——铁煤蒸汽机车博物馆创建“全国工业旅游示范点”项目顺利通过国家检查组验收。
虽然工业旅游在辽宁省有了一定的发展，但从辽宁工业旅游资源丰富程度上看，发展幅度远远不够，仍存在很大的发展潜力。
辽宁作为“共和国的长子”，在新中国50年的工业史上,曾经创造了100个“第一”。工业旅游资源丰富，具有极大的开发潜力到青岛旅游。
1.工业基础优势。辽宁是工业门类齐全、体系完整、基础雄厚的重工业基地。辽宁是中国近代制造业的基地，有全国最大的机器人研发中心、全国最大的船坞、生产全国1/2以上的内燃机车、生产核动力潜水艇，还有钢铁、煤炭、工作母机（各种机床）和各种军工及民用产品，支撑着中国制造业和国防工业的半边天。辽宁也是我国资源型城市较多的省份之一，共有15个资源型城市，资源涉及煤炭、冶金，有色金属、油气、非金属、化工等行业。这些资源型城市在经济转型过程中，正在探索适合本地区实际的新型发展道路，而开发工业旅游可以为资源型城市的可持续发展开辟出一条前景十分广阔的新途径。
2.地理区位优势。辽宁地处东北亚，比邻日本、韩国、俄罗斯和朝鲜，空中航线发达。作为东北地区通往关内的交通要道，是东北地区和内蒙古通向世界、连接欧亚大陆桥的重要门户和前沿地带。辽宁作为东北地区惟一的沿海省份，充分发挥辽宁的港口优势，不仅可以促进辽宁省自身经济的发展，带动东北地区的经济联合与协作，还可以促进东北老工业基地振兴战略的顺利实施，也为工业旅游的开发提供了得天独厚的发展条件。
3.科技文化优势。辽宁的科技教育水平比较高，早在十年前就基本完成了九年义务教育的要求，现在人均受教育的时间是十年。辽宁的高等教育事业发展很快，普通高校在努力培养专门人才的同时，还不断探索产、学、研相结合的道路，开展科学研究和开发工作,大力兴办高新技术产业。比如大连理工大学“洪水预报调度系统”、沈阳工业大学“永磁电机”、沈阳农业大学“超级稻育种”和“工厂化高效农业”等一批项目均达到国际先进水平，并得到推广。其中东北大学科技园已被列入首批国家重点建设的国家大学科技园之一。高新技术的率先发展,将有力的带动辽宁工业旅游的广泛兴起。
青岛旅游行业发展概况(青岛旅游产业现状)" title="青岛旅游行业发展概况(青岛旅游产业现状)" >
4.政策环境优势。党中央和国务院制定的“振兴东北老工业基地”发展战略,把东北振兴和西部大开发放在同等重要的地位。充分发挥东北地区旅游资源丰富独具特色的优势,大力发展旅游业;扩大老工业基地的金融、保险、商贸、旅游等服务领域的对外开放是东北振兴的应有之义。东北有望继珠三角、长三角、京津唐地区之后,成为中国经济第四个增长极。借此东风,辽宁老工业基地工业旅游发展前景看好，蕴涵无限商机。
5.基础设施优势。辽宁省基础设施相对比较完备。这主要得益于长期以来党中央和国务院一直重视辽宁老工业基地的建设，后来又十分重视老工业基地的调整改造。多年来，在基础设施建设方面不断增加投入。
这几年来，辽宁确立了国有企业三年改革脱困的目标。中央加大了对辽宁基础设施建设投资的力度，也增加了对辽宁技术改造支持的力度。在中央的领导下，辽宁完成了建立符合社会主义市场经济要求的城镇社会保障体系的试点工作。这项试点工作为辽宁工业旅游的发展，奠定了坚实的基础。
工业旅游的开发必须树立科学的发展观,统筹区域发展,统筹近期目标和长远目标,统筹经济效益、社会效益和环境效益。
1.树立科学发展观,走可持续发展之路。辽宁工业旅游的开发，必须将近期效益和长远目标、数量与质量协调平衡，对辽宁工业旅游资源综合分析,制定整体规划,对工业景点进行循序渐进地开发，充分发挥现有的工业基础优势,处理好发展与资源、环境、人口之间的关系。既能够保证游人充分领略和体会工业旅游的底蕴,获得心理满足,又不能对工业企业的生产和环境产生消极的影响,生产旅游两不误。所以说工业旅游如若开发得当,将取得“双赢”乃至“多赢”效应。
2.充分发挥政府作用，提供优良的发展环境。由于工业旅游在开发初期很难立即带来可观的经济效益，需要政府出面加以引导，以推进工业旅游的进展，所以首先要发挥政府的的宏观统筹的作用。其次是发挥政府的引导作用，要在在竞争中处于一直有利的地位，就应该引导企业在生产过程中不断进行创新，包括体制创新，观念创新，技术创新，不断为工业旅游的发展注入新的活力。
3.挖掘工业旅游资源特色,打造辽宁高品位工业旅游。在工业旅游过程中,因地制宜、巧妙地引入一些参与性的内容,提高游客的参与程度,满足旅游者寓求知于娱乐的需要,是当前工业旅游开发的重点。游客可以直接到生产车间，甚至直接参与生产，提高整个过程的娱乐性。如在大连造船厂，可以安排游客在参观过程中亲手拧医颗螺丝钉；在大连盛道玻璃制品厂，游客可以按照自己的兴趣制造纪念品等，达到“参与其中，乐趣无穷”的效果。部分企业还可以在游客中开展产品有奖调查、为学生开设讲座等活动,丰富工业旅游的内容，深刻挖掘企业传统文化内涵,成为企业对外传播文化与友谊的窗口。
4.工业旅游与常规旅游相结合，实现双赢效应。工业旅游的产生,是工业和旅游业互相结合、互相渗透的必然产物。辽宁省的旅游业在2005年接待入境人数及旅游外汇收入在全国的排名，也仅为第10位和第8位，借工业的优势则可以扩大自己的市场，继续登攀新的高峰。工业旅游的发展不仅将成为旅游环境容量分流及挖掘旅游资源内涵的重要措施，而且可以促进工业旅游经济带的快速形成,又能使工业旅游的发展与城市发展遥相呼应,并为工业旅游创造更为有利的环境条件，实现旅游资源新的整合。将两种产业互相结合、相得益彰,符合现代产业发展的新趋势。
2006年出台的《辽宁省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中,把以优化调整结构为主线确定为辽宁省工业经济发展的主攻方向，然而目前辽宁省资源型城市单一的重型工业经济结构的现状，实现经济转型的任务非常艰巨。
在辽宁省产业结构转型过程中，合理利用相关的工业资源，大力开展工业旅游活动，是资源型城市经济转型和社会发展的重要途径。发展工业旅游不仅是工业企业涉足第三产业的投路石,同时也是城市经济的一个推动器。辽宁工业旅游在发展现有优势的同时，应该注意克服发展过程中存在的劣势，并努力挖掘潜在的优势，进一步转化成竞争优势，积极促进辽宁工业旅游的可持续发展，打造工业旅游强省。
二、携程发展历史
携程网创立于1999年，主要创始人有梁建章、季琦沈南鹏、范敏。总部设在中国上海，员工30000余人，目前公司已在北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门、重庆、青岛、沈阳、武汉、三亚、丽江、香港、南通17个城市设立分支机构，在南通设立服务联络中心。2010年，携程旅行网战略投资台湾易游网和香港永安旅游，完成了两岸三地的布局。2014年，投资途风旅行网，将触角延伸及北美洲。
虽然是一家传统的“鼠标+水泥”的网络公司，携程网并未执着于点击率，而是专注于盈利的创造。携程网着力于自助游产品。自助游的服务内容包括基本的“机票+酒店”模式，也有“机票+酒店+接送机+选择性旅游内容”等不同层次服务，主要依靠酒店和机票的佣金来获得利润。至今携程已经发展成为中国领先的综合性旅行服务公司，成功整合了高科技产业与传统旅行业，向超过2.5亿会员提供集无线应用、酒店预订、机票预订、旅游度假、商旅管理及旅游资讯在内的全方位旅行服务，被誉为互联网和传统旅游无缝结合的典范。
携程网的业务包括酒店预订、票务服务、打包游、商务旅行和其他五部分，其中其他包括物业管理系统销售和广告收入。
主要的利润来源包括下面几个方面：
①酒店预订代理费，基本上是从目的地酒店的盈利折扣返还中获取的；
②机票预订代理费，从顾客的订票费中获取的，等于顾客订票费与航空公司出票价格的差价；
⑤自助游中的酒店、机票预订代理费以及保险代理费，其收入的途径也是采用了盈利折扣返还和差价两种方式。
2013年，39%的收入来自于酒店预订，38%来自于票务服务。打包游和商务旅行分别针对个人和公司，包括机票预订、酒店预订和旅游服务的收入。商务旅行还为企业客户提供旅游数据收集和分析、行业标杆、节约成本分析和差旅管理解决方案。收入分配表如上图所示。
优势一，规模效益。规模化的运营不仅可以为会员提供更多优质的旅行选择，还保障了服务的标准化，进而确保服务质量，并降低运营成本。
优势二，先进的管理体系青岛大连旅游。携程将服务过程分割成多个环节，以细化的指标控制不同环节，并建立起一套测评体系。同时，携程在国内旅游业种率先采用了制造业的质量管理方法——六西格玛体系。
优势三，技术。携程建立了一整套现代化服务系统，包括：客户管理系统、房量管理系统、呼叫排队系统、订单处理系统、E-Booking机票预订系统、服务质量监控系统等。
优势四，提到了一个Oen-stop shop的概念，不光可以在门店里订到酒店机票，还能订到旅游、租车，在目的地指南和社区里还能看到游记和目的地介绍。
优势五，提供了丰富的预订和支付方式。提供了网络预定系统，还成功建立了中国旅行界第一大的"Callcenter"呼叫中心。支付方式方面，携程网可以接收不同的信用卡、借记卡、支付宝等多种的支付方式。
优势六，UGC在旅游网站的运用。UGC，全称为Users Generate Content，即用户生成内容。携程为消费者建立一个平台分享体验信息，主动成为信息的创造者。消费者可以通过旅游资讯，了解消息，携程通过这些信息来推广产品，创造产品。
优势七，服务2.0。所谓的服务2.0包括交互性、工具性、体验性。从交互性来说，携程网首创了全球的酒店的点评功能，实现酒店、会员、网上三方有效互动。工具性方面，利用通讯工具可以查号码、订酒店、订机票。体验性方面。携程网在全国各大机场设有度假体验中心，提供优质服务。
优势八，企业文化。秉持“以客户为中心”的原则，通过团队间紧密无缝的合作，以一丝不苟的敬业精神、真实诚信的合作理念，创造"多赢"伙伴式合作体系，从而共同创造最大价值
第一阶段:1999年--孕育期。全球互联网投资高潮兴起，催生了包括携程网在内中国第一批旅游网站,另外还有如华夏旅游网、Et-china、中青旅在线等。
第二阶段:2000年--探索期。携程深入探索运营模式,收购传统旅游分销商,扩充自身实力。2000年 11月,携程收购了北京现代运通订房网络,通过收购与传统旅游分销商相结合,给行业发展带来了新的生机。
第三阶段:2001年后--成长期。经过前两个阶段的积累，以携程为代表的线旅游商找到并明确市场定位,区别于国外的在线 B2C运营模式,实施中国特有的电话呼叫中心服务与网络相结合的预订方式,向旅游消费者提供全方位的简单旅游产品预订服务。此外,在融资面,2003年 12月携程成功上市美国 NASDAQ为标志,中国在线旅游业开始吸纳资金,扩大业务发展。
第四阶段:2005年后至今--变革期。中国在线旅游行业呈现多元化、差异化发展态势。一方面,传统以商务旅游为主的在线旅游供应商,在渠道和竞争的双重压力下,纷纷探寻新的产品方向,以期开拓新的盈利增长点；另一方面,各种新兴的旅游服务商涌现,且模式各异。具体有：
（1）部分航空酒店加大官方网站的投入力度,进行网络直销，挤压传统在线旅游供应商的佣金收入。
（2）各种细分垂直型的在线旅游服务商日渐兴起，在风险投资的推动下快速发展以抢食市场。
（3）互联巨头涉足在线旅游行业，在一定程度上分流了携程网作为旅游在线代理商的网站流量。
（4）垂直媒介的发展使得整体行业的竞争更加立体化。
对此，携程也采取了相应的措施和发展战略，如2010年的时候收购汉庭连锁等酒店来支撑其作为分销商而没有自己直接拥有产品的弱势；2010年,在江苏南通建立了开设了适合国内消费者需求的拥有超过 1.2万个呼叫席位的携程信息技术大楼；2011年 1月12日,与沪上知名餐饮预订服务提供商“订餐小秘书”合作,签署了协议，发挥各自优势,深入扩展国内的订餐市场等来保持竞争力和行业地位等。
三、旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结
我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比较关心的问题。在此，将在我国旅游地产发展环境与发展现状的基础之上对我国旅游地产的发展前景作一初步探讨。
旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]
SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O指的是Opportunities（机遇），T指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。
旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。
优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。
概念的模糊不清青岛旅游区。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。
进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。
中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。
信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。
人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。
现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：
近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。
我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！
