摘要：
本文目录旅游局如何发展地接中国十大旅游城市关于旅游的学术论文一、旅游局如何发展地接1、一、勇于担当，以发展东营地接旅游为己任... 本文目录
一、旅游局如何发展地接
1、一、勇于担当，以发展东营地接旅游为己任
2、旅行社地接游客的数量是衡量一个地区旅游业发展水平的重要指标，做大做强我市的旅游地接业务是我市旅游目的地建设的一个重要标志。东营市江川旅行社有限公司成立之初，正是我市创建中国优秀旅游城市的攻坚时期，本市旅行社大多都只做组团，卖的产品也大同小异，当时我公司就有了“与其抢蛋糕，不如自已做蛋糕”的想法，坚持既做组团也做地接，努力实现“两条腿”走路的目标，同时也为尽快拉长东营地接旅游这一“短板”做出自己应有的贡献。2009年底我市正式创建成为中国优秀旅游城市，东营市加快发展地接旅游业务的时机逐渐成熟。2010年，东营市江川旅行社有限公司紧抓东营旅游知名度不断提高，重点旅游景区吸引力不断增强的有利时机，设立了专门的地接部，整合本地旅游产品线路，积极联络济南、青岛、淄博等地同行向我市输送客源，同时做好会议旅游接待工作，从接待黄河口一日游游客起步，又推出了东营二日游线路，当年接待了32个团队1120人次在我市旅游，其中两日游游客占八成以上。外地组团社和游客对我公司地接服务的满意回报，使我们更加坚定了做好地接旅游的信心。今年以来，以喜迎建党90周年为契机，我公司主推湿地观光加红色革命文化线路，先后与黄河口生态旅游区、广饶刘集支部旧址、孙武祠等景区签订了输送客源协议，大批京津、河北、省内周边城市游客到我市旅游，与上年同期相比我公司接待游客人数增长20％以上，我公司也有幸成为全市开展地接业务的重点旅行社之一。
3、二、积极探索，努力发展地接业务
4、旅行社是重要的旅游服务供应商，一头连着境内外旅游市场，一头连着宾馆饭店、景区景点、购物场所、休闲娱乐场所，是串联旅游业各大要素的桥梁和纽带。在开展地接业务中，我们重点做好线路组织、要素整合、导游培训等方面的工作，在宣传推介东营旅游和为游客服务方面积极探索，做出了不懈努力。
5、（一）整合东营旅游资源，着力提出适销对路的旅游产品线路。自2010年初以来，我公司先后四次组织员工到全市重点景区景点进行现场踩线，包括黄河口生态旅游区、黄河口生态农业观光园、天鹅湖、清风湖、黄河口湿地博物馆、揽翠湖公园、胜利油田科技展览中心、市历史博物馆、孙武祠、孙武湖、刘集支部旧址等，推出了“黄河口湿地一日游”、“黄河口湿地、石油文化二日游”、“黄河口湿地、兵家文化、红色文化三日游”等产品线路，并深入开展市场调研，针对京津唐、省内周边城市等不同客源群体，根据游客需求有针对性地推出生态游、观光游、科普游、红色游、采摘游、垂钓游等专项旅游产品，吸引市外游客参与，为游客提供个性化服务。同时，我公司与北京、济南、青岛、威海等地的多家旅行社达成合作协议，推出了集我市黄河口生态旅游区等重点景区、山东半岛连线于一体的精品线路，接待省内周边城市、京津唐等地区的游客，今年以来已有33批826人次在我市旅游，其中在我市过夜游客21批526人次，重点团队包括北京地区游客6批167人次，唐山某煤矿游客4批132人次，台湾地区游客3批
6、72人次，上海地区游客2批56人等。
7、（二）完善旅游接待要素，与我市宾馆饭店、购物场所等抱团发展。针对我市宾馆饭店、购物场所接待游客团队少的实际，我们派出专门人员，分别与本市多家星级饭店、餐馆负责人洽谈，共同分析我市地接旅游市场的巨大潜力，本着互惠互利的原则确定了15家饭店为我公司定点住宿接待单位，10家酒店、餐馆为团餐合作单位，合作饭店、餐厅给予了我公司最大限度价格优惠，使我社的东营二、三日游旅游产品更具有吸引力，相应地我们也为其输送更多的客源，游客团队消费成为我公司定点接待饭店、餐馆新的效益增长点。在完善旅游购物要素方面，我们先后与
8、3家以经营本地土特产为主的商场、商店接洽，引导其面向团队游客开发、销售旅游商品，既满足了游客的购物需求，也为商场、商店带来了较高的经营利润。
9、（三）培养优秀导游队伍，提供优秀地接服务。我公司现有导游人员8人，全部为大专以上学历，其中大学本科学历人员2人。公司与导游人员签订了劳动合同，为其缴纳社会保险，建立健全薪酬分配制度及激励机制，切实解决导游人员的后顾之忧。强化导游人员教育培训，通过开展职业道德、仪表礼仪、普通话、市情知识、旅游基本知识、旅游政策法规等方面的培训，全面提高导游队伍整体素质，并通过在带团实践中锻炼提高，努力把我公司导游队伍打造成东营旅游的“百事通”，这为我公司做好地接工作奠定了坚实基础。去年以来，我公司地接业务游客意见反馈满意率超过99％，这就是对我公司加强导游队伍建设，提供优质导游服务的最大褒奖。
10、此外，我们还努力做好旅游宣传推介、地接计划调度、游客满意度调查、安全保障等方面的工作，确保游客乘兴而来、满意而归。
11、三、奋发有为，为全市旅游业又好又快发展多做贡献
12、旅行社是旅游业发展中最活跃、最积极和最核心的因素，在旅游业发展中处于龙头、枢纽和集聚地位。下一步，我公司将与全市其他旅行社一道，在做好组团业务的同时，更好地开展地接业务，努力为全市旅游业又好又快发展多做贡献。
13、（一）加强人才队伍建设。坚持“企业发展、人才先行”的人才理念，在引进、培养和使用人才上狠下功夫，着力建设一支适应企业发展的高素质人才队伍。一是强化教育培训，在搞好新引进人才岗前培训的同时，深入开展全员在职教育培训，不断提高员工的职业道德水平、科学文化素质和职业技能素质，努力做到人尽其才，才尽其能。二是完善激励与约束机制，采取物质激励与精神激励相结合、管理激励与自我激励相结合的方式，调动员工积极性。三是要精心培育富有凝聚力的企业文化，增强广大员工的向心力。
14、（二）全面提高企业管理水平。提高企业管理水平，首先观念要不断更新。要树立创新观念，不断创新和追求卓越，实现企业可持续成长。其次，要优化和规范管理流程，建立系统、科学、实用、先进的制度体系，并将适合企业的制度标准化、量化、细化、可操作化。第三，增强品牌意识。坚持“诚信铸就品牌，品牌源于专业”的理念，设计开发特色旅游产品，提供优质旅游服务，打造旅游产品品牌和旅行社服务品牌，提升企业管理整体水平。
15、大力开展旅游地接业务。一是把经营旅游地接业务摆上更加重要的位置，积极策划各具特色的“一日游、二日游、三日游”地接产品，加强外联工作，积极参与旅游推介，深入宣传我市的旅游产品。二是制定并实施规范的地接业务操作流程，包括制定旅游产品线路和报价、编制接待计划、结算报账、资料归档等，为外地游客在我市旅游提供优质服务。三是诚信经营，与同行业加强相互协作，自觉维护良好的旅游市场秩序，为促进全市旅游地接业务加快发展做出更大的贡献。
二、中国十大旅游城市
《2005年中国十大旅游城市排名及分析报告》结果显示，2005年中国十大旅游目的地城市排名与2004年相比趋于稳定，北京、上海、杭州、深圳、广州、成都、武汉、南京、青岛、天津等2005年十大城市与2004年十大城市榜单完全一致，仅位次略有变化。前10名中，大致可以分为四个等级。具体来说，前两个城市，北京和上海，仍然没有城市可以撼动，所以属于第一等级。3-5名中，广州逐渐下滑，跌出前三，排名第五，杭州和深圳稳步上升，各前进一位；6-8的排名很有意思。2004年的南京、武汉、成都，变成了2005年的成都、武汉、南京。更巧的是，9-10青岛和天津也来凑热闹。2004年，这个排名刚好是天津和青岛。这一排名主要是根据龙酒店2005年1月1日至12月31日各城市客房总预订数的统计，并参考了2005年E龙度假产品的预订数据。作为中国最大的旅游产品分销商之一，E-Dragon可以为中国280个城市的近3100家星级酒店提供20-70%的折扣预订服务，并为全球720个目的地提供全套度假产品和服务等。并拥有强大的数据库管理支持系统。为了给中国各地区、各城市的发展研究提供有价值的参考，艺龙连续五年发布年度十大旅游目的地城市排名及分析报告，并定期发布中国热门旅游目的地调查报告每年五一十一黄金周期间。看点一：杭州杭州：每次看到杭州在前三，我都能不禁要问：杭州什么时候才能真正坐在探花的位置上，而不是像常规参观一样来来往往？近年来，随着杭州随着自身经济实力的增强，杭州正逐渐从一个单纯的旅游城市转变为一个商业和旅游齐头并进的城市。除了世界天堂、文化之乡、丝绸之乡、茶城和鱼米之乡，放眼杭州，许多硬指标说明杭州发展迅速：经济总量连续多年位居全国省会城市第二，副省级城市第三，城市竞争力仅次于上海、深圳、广州。吸引了众多500强企业落户的杭州经济技术开发区，对杭州的影响力越来越大。杭州，那里六产业链通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫和网络游戏初具规模，正期待着一个天堂硅谷。在经济发展的带动下，杭州美国著名的旅游业正在发挥系统开发和统筹规划的作用。不管是著名景点的修缮和维护或新景点的引进和开发，它自然、流畅、有效。但始终无法在探花的位置上站稳脚跟的事实，似乎总是在提醒杭州，一个城市的综合实力和深厚底蕴，不仅需要提升，更需要沉淀。北京、上海：始终把持第一第二的北京和上海，对于看榜单的人来说，永远不会有什么惊喜。如果有一天，北京或上海将从名单上消失，我不我不知道我们应该为此感到遗憾还是感激。看点二：迂回的城市成都：成都作为一个旅游城市，一直缺少旅游资源，缺少历史古迹，缺少周边迷人的自然风光，甚至连举世闻名的成都美食都让人神往。然而，近年来，是什么让成都的声誉稳定和上升似乎是休闲城市。很多都市白领和小资总是把成都人休闲是至死不渝的最高境界。仿佛他们一到成都，空气和时间都能瞬间变得柔软。
同时，一个更有说服力、更直接的数据是：2005年，成都接待入境过夜游客超过50万人次，同比增长22.36%，旅游外汇收入1.76亿美元，同比增长25.65%；接待国内游客3619.63万人次，同比增长12.57%；旅游总收入286.75亿元，同比增长25.53%。一方面，这种溺爱得益于天府之国，也得益于成都的综合实力这是无声的进步。悄悄的，成都500强企业已经达到100家。2005年是世界500强企业数量最多的一年，500强企业数量达到100家，这是一个重要的门槛，标志着成都在跨国企业战略中的地位越来越重要。成都市外经贸局相关负责人这样描述全百。可以预见，未来几年，成都作为西部城市乃至第四城市的代表，仍有望继续独占鳌头。和前进和稳定一的立场将继续考验成都耐心是未来几年的一个重要话题。深圳和广州：排名在成都之前的深圳和广州实力很强。但是，作为老南方城市的代表，他们总觉得有点低调，而且很难说这是被动的无奈还是缺乏主观动力。无论是广州还是深圳，似乎总能在前10中轻松占据一席之地，但似乎总是没有亮眼的表现成为万众瞩目的明星城市。配合南方城市的实用主义，紧盯不放，可能是对广深最合适的态度。武汉和南京：排名仅次于成都的武汉和南京同样强大。以南京为例，无论是十运会的成功召开，还是新南京站的落成，都为南京增添了不少魅力。看点三：自信满满的青岛：人与人之间的青岛的传统印象可以用漂亮。蓝天碧海的纯美画面完全符合人对海滨城市的想象。这里有最好的海水浴场，有中国最早的水族馆，还有著名的老山。同样，像青岛魅力之海，中国名企扎根于此，青岛被授予中国品牌之都在2005中国自主创新品牌峰会暨中国品牌经济城市峰会上。拥有11个中国驰名商标、44个中国名牌产品(数量仅次于上海)、2个中国世界名牌产品的青岛，对商业和旅游充满信心。以第29届青岛奥帆赛为契机，从城市形象、招商引资、旅游推广等方面成功进行了城市品牌的全球推广，展现了青岛的和谐整合能力美国的商业和旅游业。天津：不缺历史积淀，也不缺蓬勃的经济活力。天津需要为自己打造的是一张更加鲜明个性和特色的城市名片。前十名之外：西安安、重庆、厦门等城市逐渐逼近前十，大连、苏州排名略有下滑。前十之外，没有完全让人耳目一新的黑马，但绝对有很多有实力的人有能力进前十。与前10名城市相比，前10名城市之间的竞争似乎更加激烈。看看中国的排名2005年中国十大旅游目的地城市中，稳定的格局势不可挡，但杭州、成都、青岛等城市的表现依然亮眼。经济和旅游业的关系越来越密切，一个城市的魅力或综合实力往往是诸多要素的集合。平稳微调的2005年，看起来颇有纪念意义。
附：近两年全国各城市预订住宿人数排名对比(TOP10)2004年1北京北京2上海3广州杭州4杭州深圳5深圳广州6南京成都7武汉8成都9天津青岛10青岛天津万里长城建于公元前五世纪春秋战国时期。公元前三世纪，秦始皇统一中国，派蒙恬率三十万大军北驱匈奴。之后，长城的原始部分被连接起来并继续修建。之后继续修缮扩建，公元17世纪中叶至明朝末年前后修建了2000多年。北京故宫，又称紫禁城，位于北京市中心。今天，人们称她为紫禁城，意思是过去的皇宫。始建于康熙四十二年、最终于乾隆五十五年竣工的三承德避暑山庄，历时87年，建筑120余座，台、堂、阁、亭、寺、塔、廊、桥。其中著名景点72处，尤其是康康、赣榆，与自然景观相得益彰。园中有园，山水有景，构成一幅画面。安徽省四黄山黄山位于安徽省黄山市西北部美丽的皖南山区。它以它的三大奇迹和四大奇迹。它神奇的山峰，雕刻精美的岩石，变幻无常的云和奇怪的松树构成了无尽的神奇之美。黄山被列入世界遗产(文化和自然)1990年上榜。杭州西湖西湖是中国著名的旅游胜地，被称为人间天堂。桂林漓江风景区是世界上最大、最美丽的喀斯特风景区，千百年来，它一直为许多学者所陶醉。桂林漓江风景区是以桂林为中心，从兴北起安陵区，南至阳朔，由漓江相连。桂林以它的青山秀水奇洞。其中一江(漓江)、两洞(芦笛岩、七星岩)、三山(独秀峰、富博、叠彩山)最具代表性，基本上是桂林的精华的风景。西安的七个兵马俑安位于骊山北麓，一批规模宏大、风格独特的建筑掩映在茂密的森林中。这是著名的秦始皇兵马俑博物馆。苏州园林苏州以其美丽的园林而闻名，据说江南园林天下第一，苏州园林江南第一。长江九峡长江三峡是瞿塘峡、巫峡、西陵峡的总称。台湾日月潭日月潭，中国十大景点之一，位于台湾地区中部南投县鱼池乡水舍村。
三、关于旅游的学术论文
进入80年代以来，我国旅游业蓬勃发展，旅游业已经成为国民经济的新的增长点，越来越多的旅游城市提出将旅游业发展成为支柱产业。这是我为大家整理的关于旅游的学术论文，仅供参考!
摘要：如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题，本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。
1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议
1.1促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽，没有人的参与就失去意义，没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例，是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区，这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇，又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子，浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用，在西湖旅游区的各个景点，可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间，也可以充分了解到西湖文化的历史和典故，同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目，巧妙的将文化资源和自然景物结合起来，使得游客更容易理解杭州，实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源，对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。
1.2努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史，众多的文化资源，像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动，开发利用条件极其优越。要充分利用这些民俗文化，重点打民俗旅游，这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入，也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。
1.3提高人文素质，完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用，具有很强宣传作用，旅游就像一张名片，在带给游客旅游资源享受的同时，也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响，在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响，会提高游客对旅游满意度，进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉，游客在旅游时一般比较放松，一些人性化的设施会让他们感觉很亲切，一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。
1.4优化资源配置，改进旅游经营策略和其他产业一样，人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究，所不同的是一般其他企业开发的是有形产品，而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品，产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前，我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验，又有失败的教训，我们可以在以下几个方面努力：①通过加强在人文旅游产业方面的研究，使得人文旅游资源开发更加成功，则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注，不同的旅游资源如何配置更加合理，如何配置才能更加吸引旅游者，使得运行成本降低，产业收益增加，这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究，并非景点门票价格定得越高，旅游产业的收入就越多，不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。
旅游业是一个相对脆弱的行业，由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域，使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云，良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。
2.1树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识，也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下，经常地、系统地讲形势、讲问题，使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识，强调人的生命高于一切，确保平安健康也是一种增收途径。
树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点，作为旅游地区政府应首先树立危机意识，加强旅游危机战略性研究，从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。
2.2建立预警机制，实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度"，主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件，予以发布并警示，从而有利于旅行社和游人预见问题，并主动采取积极的安全措施。
2.3建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后，最紧要的是建立起一套快速反应机制，尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后，在第一时间实施有效抢救，减少人员伤亡;在疫情发生时，防止疫情扩散;在治安事件发生后，尽快侦破案件，惩治违法分子，保护受害人，处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者，及时告知旅游者，减少旅游者的期待成本和预期心理，有利当地旅游市场的恢复。
2.4旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先，旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次，要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后，要尽快挖掘正面报道的价值，予以针对性的促销。第三，做好事件旅游营销，加大市场对旅游地的关注。
总之，当组织或个人面对危机时，应当把社会公共利益放在核心地位，及时反应、控制、补救、总结，并有意识地将危机转化为契机，因势利导，借题发挥，将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱，但不经磨练、不经危机，这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门，应当努力构建比较完善的公共危机管理机制，并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。
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三亚市旅游房地产发展驱动因素量化分析
[摘要]三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市，总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子，对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。
三亚市地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区，在境内长达209千米，每岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。
作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业，旅游房地产目前在中国越来越得到重视，步入了快速发展阶段，而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局，徐翠蓉(2005)以青岛市、苏琼琼(2006)以杭州市、程叙(2008)以重庆市、谢志林(2008)以南宁市和任宜煊(2009)以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面，刘艳红(2004)认为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。胡浩(2005)认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看，并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究，也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究，方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子，建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程，并分析各驱动因子间的关系及其作用，为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据，同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。
1三亚市旅游房地产发展现状特征
自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式，凯莱度假酒店正式起航，后来几十个大型旅游项目相继投建，三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展，至今已有十多年。
现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产，其发展呈现以下特征：
(1)产品特征：旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主，作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等，其中公寓、住宅所占比例较高。
(2)产品分布：主要分布具有一定景观的区域，充分利用海景、河景、山景资源。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。到青岛旅游
(3)置业人群：有调查研究表明，绝大多数的购房者来自于岛外，这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上.并且大多为二次甚至多次置业者，集中来源于“两区都”，即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。
2三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析
本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理，选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析，其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi，它们的取值范围和单位都不相同，为了在无量纲影响下进行计算，利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1～X10和Y进行标准化处理，结果见上页表1。
2.2基于主成分分析法的因子分析
通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵，见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上，所选取的10个变量之间相关性较高，可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90%以上，最低的X10也有62.2%的共同度，即这些变量的信息丢失较少，都能被因子解释，因此适合进行因子分析。
从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918，解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198，解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1024，解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%，能够包含大部分变量的信息，故选取三个主要因子，见表3。
表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵冬天青岛旅游。可知，第一因子F1基本反映了X2～X8变量的信息，包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面，因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息，可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息，可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵，可以写出以下的各因子的得分函数：
F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10
F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10
F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10
因子分析只是对多个指标变量的降维处理，并不能解释各因子的影响作用，因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。
根据表4建立的多元线性回归方程为：Y=A+0.991F1+0.130F3
方程式中的常数项为A，值为4.109E-18，偏回归系数B1为70.991，B3为0.130，经T检验，B1和B3的概率P值均小于0.001，按给定的显著性水平0.10的情形下，均具有显著意义。
从表达式可以看出：F1对因变量Y的影响远远大于F3，就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1(城市经济和旅游发展水平)直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息，对旅游房地产的发展起到支持作用，驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2，由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显，被剔除在驱动力多元线性回归模型之外，这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。
以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析，还有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府为增加财政收益，对旅游房地产业大力扶持，出台一系列相关利好政策，促进旅游房地产的发展。第二，居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三，大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。
依托于独特旅游环境和较大的国际知名度，)三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势，其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论：
——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平，旅游业和综合经济水平越高，对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。
——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外，最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此，提高城市旅游素质，发展城市旅游经济，发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。
