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一、旅游经济活动特性分析
以下都是旅游经济理论的相关资料，希望对你有用第一章旅游经济学的研究对象教学要求:通过研究旅游经济活动的产生与发展,掌握推动旅游经济运行的主要矛盾,研究对象,任务和内容;了解旅游经济学的研究方法.内容结构:第一节旅游经济活动的产生和发展一,旅游经济活动的产生1.旅游经济活动的概念2.旅游经济活动的产生二,旅游经济活动的发展1.第一个时期,初步发展时期2.第二个时期,蓬勃发展时期第二节旅游经济学的研究对象和内容一,国内外对旅游经济的研究1.国外对旅游经济的研究2.我国对旅游经济的研究二,旅游经济学的产生1.旅游经济学是一门具有独立性的专门学科2.旅游业是一个新兴产业三,旅游经济学的研究对象1.旅游经济学的研究对象是率哟经济活动中旅游产品的供给与需求的矛盾2.旅游经济学研究旅游经济活动运行过程中的经济现象,经济关系与经济规律四,旅游经济学的研究结构五,旅游经济学研究的主要任务1.解释影响合作用于旅游经济活动的基本经济因素和经济关系2.选择旅游经济发展的最佳途径3.为制定旅游业发展的方针,政策和法规提供理论基础六,旅游经济学研究的主要内容旅游产品的生产与供给旅游需求及旅游需求与旅游供给的矛盾运动和调节机制旅游产品的消费旅游经济效益旅游经济结构与旅游经济发展第三节旅游经济学与其他相关学科的关系一,游经济学与经济学的关系二,旅游经济学与旅游学的关系三,旅游经济学与其它旅游学科的关系第四节旅游经济学的研究方法辩证唯物主义历史唯物主义相结合的方法理论与实践相结合的方法定性分析与定量分析相结合的方法本章重点(重要问题):旅游经济活动的发展,旅游经济学的研究对象与内容第二章旅游产品教学要求:通过本章学习,了解旅游产品和旅游产品特点,掌握旅游产品组合与旅游产品开发的涵义与原则.内容结构:第一节旅游产品的概念和构成一,旅游产品的概念旅游产品是指旅游经营者凭借着旅游吸引物,交通和旅游设施,向旅游者提供的用以满足其旅游活动需求的全部服务.二,旅游产品的构成旅游吸引物旅游设施可进入性旅游活动三,旅游产品的内外部关系及其转化旅游产品构成间的互补关系旅游产品构成间的互代关系旅游产品内外部的互补关系与互代关系的转化第二节旅游产品的价值和使用价值一,旅游产品价值和使用价值的特点1.旅游产品的价值2.旅游产品的使用价值二,旅游产品的价值构成服务价值量吸引物价值量第三节旅游产品的特性一,综合性旅游产品既包括物质的,精神的劳动产品,又包括非劳动产品和自然物.二,无形性旅游产品主要表现为旅游服务,具有无形性.三,不可转移性旅游产品的物流和商流是分离的,物流只表现为旅游产品信息的流动而不是旅游产品的转移.四,旅游产品生产与消费的不可分割性旅游服务和旅游消费在时空上同时发生和同时结束表现为旅游产品的生产和消费的不可分割性.五,游产品的不可贮存性旅游产品的核心是服务,因此不可贮存.六,旅游产品的易波动性旅游产品受季节,假日,气候以及政治,经济,战争等多种因素影响,具有较大的波动性.第四节旅游产品的组合与开发一,旅游产品的生产要素及其组合全面全线组合专项系列组合专业性组合二,旅游产品开发的原则根据目标市场需要对旅游资源,旅游设施和旅游业人力资源进行规划,设计,开发和组合.第五节我国旅游产品的发展历程(自学)本章重点(重要问题):旅游产品及其特点,旅游产品的组合与开发原则第三章旅游需求与供给教学要求:通过本章学习,使学生了解旅游需要与供给的基本规律与影响因素,熟悉需求与供给弹性及我国旅游供求关系的发展演变过程.内容结构:第一节旅游需求一,旅游需求概念指具有一定支付能力和余暇时间的人们在一定时间内,愿意按照一定价而购买某一旅游产品的数量.二,旅游需求产生的条件1.旅游需求的客观条件:支付能力;可支配的时间.2.旅游需求的主观条件:动机(心理类型,文化修养,年龄性别等)三,旅游需求规律在其它因素不变的条件下,人们在一定时期内对旅游产品的需求量与旅游产品价格呈负相关.四,需求弹性和需求弹性系数旅游需求量随某一因素的变化而出现相应变化的现象称为需求弹性.旅游需求价格弹性旅游需求价格弹性系数五,影响旅游需求的因素客源国方面的因素:总人口,人口结构,城市化和程度;目的国方面的因素:旅游供给因素(旅游资源,设施,交通等);通货膨胀因素;双方相关因素:经济距离,货币汇率,政治因素.六,旅游需求指标入境旅游人次;旅游者消费总额;旅游者人均消费额;旅游者停留天数或旅游人天数;旅游者人均数旅游出游率(旅游密度)旅游重游率(旅游频度)旅游开支率(旅游消费率)第二节旅游供给一,旅游供给的概念旅游供给是旅游目的地在一定时期内以一定的价格向旅游市场提供旅游产品的数量.分为基本旅游供给和辅助旅游供给.二,旅游供给的内容旅游资源旅游设施旅游服务旅游基础设施旅游供给规律在其它因素不变的情况下,一个国家或地区在一定时期内愿意并且有能力向市场提供的旅游产品的数量将随着市场价格的涨落而增减.游供给价格弹性旅游供给价格弹性旅游供给价格弹性系数影响旅游供给的因素社会经济发展水平环境容量当地政府对发展旅游业的态度和政策第三节中国旅游供求关系的发展一,改革开放以来中国旅游供给的发展旅游饭店业的发展旅行社的发展旅游景点,景区建设旅游交通的发展二,改革开放以来中国旅游需求的发展1.入境旅游市场需求2.国内旅游市场需求三,中国旅游供求关系发展的阶段性1.限制发展阶段2.不协调发展阶段3.比较协调发展阶段本章重点(重要问题):旅游需要的产生及运动规律和旅游供给的产生及运动规律第四章旅游经济运行与调节教学要求:通过本章学习,使学生认识旅游经济活动的规律与特点,掌握旅游价格调节和市场竞争调节的机理,理解宏观调控对旅游经济运行的作用及其应用.内容结构:第一节旅游经济活动运行规律与特点一,旅游经济活动运行规律旅游经济活动是旅游主体,旅游客体和旅游媒介体之间的经济联系和所反映出来的经济关系.游客与旅游经营者之间供给与需求的矛盾运动构成旅游经济活动的主要内容,供求规律,价值规律等经济规律都也体现在旅游经济运行过程中.二,旅游经济活动运行特点旅游经济活动中物流与商流是分离的一次集中组合,多次销售需求的明显指向性和供给的常年性第二节旅游市场调节一,旅游供求矛盾的运动与主要表现旅游接待能力与游客总人次之间的矛盾旅游供求在地域上的矛盾旅游供求在季节上的矛盾旅游供求在结构上的矛盾二,旅游供求矛盾的静态均衡与动态均衡1.旅游供求矛盾的静态均衡2.旅游供求矛盾的动态均衡三,旅游价格调节机制旅游价格的概念与构成旅游价格的制定及其影响因素旅游价格的制定的目标与策略旅游价格的实现旅游竞争调节机制旅游市场竞争的目标旅游市场竞争战略与策略的形成第三节旅游经济的宏观调控一,旅游经济宏观调控的必要性二,旅游经济宏观调控的主体1.政府管理部门2.行业管理组织三,旅游经济宏观调控的对象与内容1.旅游经济宏观调控的对象2.旅游经济宏观调控的内容四,旅游经济宏观调控的手段对旅行社业进行宏观调控对旅游涉外饭店业进行宏观调控对旅游服务质量等级进行宏观调控对旅游信息方面的宏观调控旅游发展规划方面的宏观调控本章重点(重要问题):旅游供求矛盾的运动与主要表现,旅游供求矛盾平衡,旅游价格调节和市场调节第五章旅游消费效用理论教学要求:通过本章内容学习,使学生掌握旅游消费的特点,认识旅游消费者最大效用均衡的分析方法和旅游消费效果的评价原则.内容结构:第一节旅游消费的性质与特点一,旅游消费的性质二,旅游消费的特点旅游消费是综合性消费旅游消费是一种以劳务为主的消费旅游消费与旅游产品生产交换的同一性旅游消费的不可重复性旅游消费是弹性较大的消费三,旅游消费在旅游经济运行中的地位和作用第二节旅游消费的构成一,旅游消费结构的概念和分类二,影响旅游消费结构的因素游客的收入水平游客的构成旅游产品的结构旅游产品的质量旅游产品的价格游客的心理因素三,旅游消费结构的合理化1.要在旅游消费多样化的基础上实现结构的优化2.要有利于实现旅游消费市场供需的平衡3.要有利于旅游环境的保护第三节游客效用满足最大化一,旅游消费者最大效用均衡1.无差异曲线分析法2.无差异曲线在分析旅游消费效用最大化中的应用二,研究游客效用满足最大化的意义第四节旅游消费效果评价一,旅游消费效果的涵义二,评价旅游消费效果的原则1.旅游商品价值与使用价值的一致性2.微观旅游效果与宏观旅游效果的一致性3.旅游消费效果与生产效果与社会效果的一致性本章重点(重要问题):旅游消费及其构成,旅游者效用满足最大化,旅游消费效果评价第六章旅游经济效益教学要求:通过本章内容学习,了解旅游经济效益的内涵;熟悉旅游经济运行产生的乘数效应与收漏损现象;掌握旅游经济效益评估的方法.内容结构:第一节旅游经济效益的涵义与范畴一,旅游经济效益的涵义二,旅游经济效益的研究范畴1.旅游微观经济效益的概念2.旅游宏观经济效益的概念第二节旅游经济运行的乘数效应一,乘数效应二,旅游收入的乘数作用收入乘数居民收入乘数就业乘数政府收入乘数进口额乘数三,旅游漏损1.旅游漏损的概念2.减少旅游漏损的途径第三节旅游经济效益的评估与测量一,主要旅游统计指标人均停留天数国际旅游(外汇)收入客房出租率营业收入营业税金及附加全员劳动生产率利润总额人均实现利税利润率平均职工人数二,旅游微观经济效益分析方法损益平衡分析法目标利润分析法最佳利润分析法成本结构分析三,旅游宏观经济效益分析游客消费及其影响衡量旅游成本估计旅游的纯经济效益第四节我国旅游经济效益测评一,我国旅游业不同发展阶段的效益水平二,旅游业是我国新的经济增长点本章重点(重要问题):旅游经济效益的范畴,旅游经济运行的乘数效应,旅游经济效益分析方法第七章旅游产业结构和产业政策教学要求:通过本章学习,使学生认识旅游产业结构及其优化的基本知识,了解我国旅游产业发展存在的问题及实施旅游产业政策方面的实践情况.内容结构:第一节旅游产业的构成一,关于旅游业构成的"局限论"与"宽泛论""局限论"中旅游业的构成"宽泛论"中旅游业的构成二,关于旅游业构成的传统认识三,世界旅游组织旅游卫星账户中的旅游业的构成四,关于旅游业构成的理论分析界定旅游业构成的特殊性旅游业构成的约定性约定化思想需要统一可比的标准第二节旅游产业结构及其优化一,关于产业结构的基础知识产业产业结构研究的特点产业结构的研究内容产业结构研究方法的特性二,旅游产业结构旅游产业结构的概念旅游产业结构研究中的困难产业结构优化和旅游产业结构优化第三节旅游产业政策的理论基础与实践一,产业政策的特点及分类1.产业政策的特点2.产业政策的分类二,产业政策实施的手段及作用1.产业政策的实施手段2.产业政策的作用三,旅游产业政策实践四,我国国家旅游产业政策的制定我国国家旅游产业政策的发展背景我国国家旅游产业政策制定的原则我国国家旅游产业政策的内容本章重点(重要问题):旅游产业构成及其理论分析,旅游产业结构及其优化,旅游产业政策的理论基础及其实践第八章旅游经济发展模式与发展趋势教学要求:通过本章内容学习,使学生认识旅游经济发展的主要模式及其分析,掌握影响旅游经济发展战略制定的因素和我国旅游产业发展的状况及战略选择.内容结构:第一节旅游经济发展模式一,旅游经济发展模式概念二,旅游经济发展模式类型超前型发展模式与滞后型发展模式市场型旅游产业发展模式与政府主导型旅游产业发展模式延伸型旅游产业发展模式与推进型旅游产业发展模式三,旅游经济发展模式比较四,旅游经济发展模式的主要特征概括性阶段性相对稳定性特指性第二节我国旅游经济发展模式分析一,确定我国旅游经济发展模式的依据我国具备发展旅游产业的条件我国发展旅游产业面临的问题我国旅游经济发展模式的选择二,我国旅游经济发展模式的主要特征1.我国旅游产业的发展是以经济基础条件较好的中心城市和东南沿海地区的旅游业发展为先导,然后向中心城市以外的地区逐渐推进的2.旅游产品以观光旅游为主向多种旅游产品推进3.旅游形式以团队旅游为主向散客旅游居优势,团队旅游与散客旅游相结合的方向演进4.旅游设施建设以高级为主,有高等级向中低等级推进,最终形成以中等级为主体的高,中,低等级结合的设施体系5.旅游产业一直得到政府的大力扶持,政府的主导作用由主要进行微观的支持和管理向宏观的调控和管理演进第三节世界旅游经济发展趋势一,世界旅游经济发展概况世界旅游经济的发展规模不断扩大世界旅游经济的产值不断增长世界旅游产业对世界经济的推动不断增强二,世界旅游经济发展趋势第四节我国旅游业发展战略选择一,不同类型的旅游发展观经济动力型发展观双重动力型发展观可持续发展观二,制定旅游经济发展战略的依据1.旅游经济发展战略2.制定旅游经济发展战略的依据三,我国旅游经济发展战略1.适度超前战略2.可持续发展战略本章重点(重要问题):旅游经济发展模式及其特征,旅游经济发展模式分析及其战略选择,我国旅游发展战略重点章节第一章:第2,4节;第二章:第1,2,3节;第三章:第1,2节;第四章:第1,2,3节;第五章:第1,2,3,4节;第六章:第2,3节;第七章:第2,3节;第八章:第2,4节.参考书目⒈[美]斯蒂格里茨,1998:《经济学》第二版,中国人民大学出版社⒉黄亚均郁义鸿,2000:《微观经济学》,高等教育出版社⒊黄亚均袁志刚,2000:《宏观经济学》,高等教育出版社⒋林南枝,2000:《旅游经济学》,南开大学出版社,⒌张辉,191:《旅游经济学》,陕西旅游出版社⒍邹海梅,1998:《现代旅游经济学》,青岛出版社⒎中国人民大学复印资料,《旅游经济》⒏国家旅游局,1998:《中国旅游统计年鉴》,中国旅游出版社⒐魏小安,1993:《中国旅游业:产业政策与协调发展》,旅游教育出版社⒑张建春金世胜,2001:《旅游经济学》,高等教育出版社⒒罗明义,1998:《旅游经济学》高等教育出版社⒓威廉瑟厄波德,2001:《全球旅游新论》中国旅游出版社⒔张伯山,1998:《旅游文献检索与利用》南开大学出版社⒕WTO.RecommendationsonTourismStatistics⒖Witt,StephenF.andLuizMoutinho.TourismMarketingandManagementHandbook,NewYork:Prentice-Hall,1998课时分配章次章节名称总计课时授课课时辅导练习课时1旅游经济学的研究对象2202旅游产品3303旅游需求与供给6424旅游经济运行与调节4405旅游消费效用理论6426旅游经济效益6427旅游产业结构和产业政策3308旅游经济发展模式与发展趋势
二、北海有什么旅游景点
广西北海的主要旅游景点就是银滩和涠洲岛。其他的都不大出名，而且可玩性也不强。至于费用，要看吃住标准和交通标准。如果节省一些，一个人玩三天，二千元差不多。
北海银滩是北海市的旅游景点，位于广西北海市银海区，西起冠头岭，东至大冠沙，由西区、东区和海域沙滩区组成，东西绵延约24公里，海滩宽度在30--3000米之间，陆地面积12平方公里，总面积约38平方公里。北海银滩面积超过大连、烟台、青岛、厦门和北戴河海滨浴场沙滩的总和，而平均坡度仅为0.05。
涠洲岛，位于广西壮族自治区北海市北部湾海域中部，北临广西北海市，东望雷州半岛，东南与斜阳岛毗邻，南与海南岛隔海相望，西面面向越南。
涠洲岛总面积24.74平方千米，岛的最高海拔79米。岛内景区包括鳄鱼山景区、滴水丹屏景区、石螺口景区、天主教堂景区和五彩滩景区等。涠洲岛是火山喷发堆凝而成的岛屿，有海蚀、海积及溶岩等景观，有“蓬莱岛”之称，是中国地质年龄最年轻的火山岛，也是广西最大的海岛。
三、关于旅游的学术论文
进入80年代以来，我国旅游业蓬勃发展，旅游业已经成为国民经济的新的增长点，越来越多的旅游城市提出将旅游业发展成为支柱产业。这是我为大家整理的关于旅游的学术论文，仅供参考!
摘要：如何做好旅游管理是我们当前面临的一个重要问题，本文从旅游人文资源开发以及应对旅游危机管理两方面阐述了旅游管理的思想。
1旅游管理要加强在人文资源开发利用方面的建议
1.1促进人文资源与自然资源的统一自然资源不管多么美丽，没有人的参与就失去意义，没有人文的氛围就失去了颜色。以杭州西湖为例，是我国独有兼具美丽的湖光山色和悠久历史文化韵味的景区，这里孕育的文化非常丰富。既有家喻户晓的白蛇娘子传奇，又有文人墨客留下的象“若把西湖比西子，浓妆淡抹总相宜“的佳句。这些资源都可以在西湖文化旅游资源的开发方面发挥重要作用，在西湖旅游区的各个景点，可以充分利用名人故居这一旅游资源。游客在游山玩水之间，也可以充分了解到西湖文化的历史和典故，同样也可以利用杭州的民俗艺术团体在西湖景区表演西湖文化的传统民俗节目，巧妙的将文化资源和自然景物结合起来，使得游客更容易理解杭州，实现西湖景区的人文自然景观的和谐统一。当然在这个过程中还要保护西湖资源，对西湖的生态、水质、卫生状况加强保护和监督。
1.2努力发掘人文历史旅游资源我国拥有悠久的文化历史，众多的文化资源，像龙舟赛、元宵灯会、清明踏青、五月花会、八月观潮、中秋赏月、重阳登高、十月庙会等民俗活动，开发利用条件极其优越青岛旅游一日游。要充分利用这些民俗文化，重点打民俗旅游，这样不仅可以为当地的旅游产业带来巨大的收入，也会对当地的城市发展和定位等具有很好的作用。
1.3提高人文素质，完善旅游设施文化旅游具有文化传播和交融的作用，具有很强宣传作用，旅游就像一张名片，在带给游客旅游资源享受的同时，也将自己的形象进行了宣传。从事旅游资源服务的人员素质对旅游形象具有重要影响，在旅游景点的一些人性化的配套设施对旅游地形象也有重要影响。好的人文素质、礼貌切近的服务态度会对旅游者带来很大正面的影响，会提高游客对旅游满意度，进而对整个城市的形象具有更好的印象。旅游设施的完善程度也会对游客带来不同的感觉，游客在旅游时一般比较放松，一些人性化的设施会让他们感觉很亲切，一些带有游客可认知的语言无疑会增加亲近感。
1.4优化资源配置，改进旅游经营策略和其他产业一样，人文旅游产业的开发、经营等需要进行细化研究，所不同的是一般其他企业开发的是有形产品，而人文旅游产业开发的更多的是精神层面的产品，产品的质量通过旅游群体的满意程度体现。开发怎样的旅游产品、旅游产品的市场前景如何、如何合理规划使得资源配置优化以及采用什么样的旅游产品经营策略都需要因地制宜、通过对人文旅游产业的科学研究实现。目前，我国很多旅游景点在人文旅游开发方面既有成功的经验，又有失败的教训，我们可以在以下几个方面努力：①通过加强在人文旅游产业方面的研究，使得人文旅游资源开发更加成功，则可以大大减小旅游资源开发方面的风险;②旅游资源的优化配置值得关注，不同的旅游资源如何配置更加合理，如何配置才能更加吸引旅游者，使得运行成本降低，产业收益增加，这些方面也需要进行科学的研究;③人文旅游产业的经营策略非常值得研究，并非景点门票价格定得越高，旅游产业的收入就越多，不同的旅游景点采用联合消费还是单项消费更好也需要根据消费者的旅游消费心理和旅游景点的具体情况确定。
旅游业是一个相对脆弱的行业，由其自身所具有的“食、住、行、游、购、娱”六大要素决定了她的触角极大地延伸到其他各个行业领域，使得外界瞬息的变故都牵动着整个旅游行业敏感的神经。旅游危机已成为世界许多地区的旅游业上空的阴云，良好的危机管理成为旅游业——这个应优先考虑快乐和关照产业的急迫需要。
2.1树立强烈的危机意识危机意识是一种竞争意识、超前意识、鞭策意识，也是一种凝聚剂。企业的高层管理者应在感觉危机、认识危机的前提下，经常地、系统地讲形势、讲问题，使员工牢固树立危机意识和与企业共同承担危机与风险的主人翁责任感。居民与旅游者要强化安全意识，强调人的生命高于一切，确保平安健康也是一种增收途径。
树立强烈的危机意识应是政府危机管理的核心和重点，作为旅游地区政府应首先树立危机意识，加强旅游危机战略性研究，从根本上防止危机的形成和爆发或将其及早制止于萌芽状态。
2.2建立预警机制，实施预防管理在建立旅游灾害预警机制方面已经达成普遍共识。所谓"旅游预警制度"，主要是有关部门在国内外发生疫情、战争、社会问题、自然灾害等影响旅游的事件，予以发布并警示，从而有利于旅行社和游人预见问题，并主动采取积极的安全措施。
2.3建立应付旅游危机的应急机制旅游危机爆发后，最紧要的是建立起一套快速反应机制，尽量避免造成更大的损失。灾害、事故发生后，在第一时间实施有效抢救，减少人员伤亡;在疫情发生时，防止疫情扩散;在治安事件发生后，尽快侦破案件，惩治违法分子，保护受害人，处理善后事宜。因为自然灾害导致旅游地暂时不能接待旅游者，及时告知旅游者，减少旅游者的期待成本和预期心理，有利当地旅游市场的恢复。
2.4旅游危机过后尽快采取措施复苏旅游业首先，旅游危机过后要有针对性地开展促销活动。其次，要利用媒体重树区域旅游形象。旅游危机之后，要尽快挖掘正面报道的价值，予以针对性的促销。第三，做好事件旅游营销，加大市场对旅游地的关注。
总之，当组织或个人面对危机时，应当把社会公共利益放在核心地位，及时反应、控制、补救、总结，并有意识地将危机转化为契机，因势利导，借题发挥，将损失减小到最少。旅游行业是很脆弱，但不经磨练、不经危机，这个行业永远都是脆弱的。作为旅游行政主管部门，应当努力构建比较完善的公共危机管理机制，并在此基础上不断推动本部门以及整个行业危机管理能力的提升。
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三亚市旅游房地产发展驱动因素量化分析
[摘要]三亚市是我国旅游房地产发展的代表城市，总体发展水平在我国处于领先地位。本文在对相关数据进行因子分析和多元回归分析的基础上分析了影响三亚市旅游房地产发展的主要驱动因子，对我国城市旅游房地产发展具有一定的指导性。
三亚市地处海南省的最南端，是我国唯一的热带滨海旅游城市，拥有土地面积1919.6平方千米。三亚市是中国热带滨海旅游资源最丰富、最集中的地区，在境内长达209千米，每岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源。
作为旅游业与房地产业相互渗透融合产生的新兴产业，旅游房地产目前在中国越来越得到重视，步入了快速发展阶段，而三亚市的旅游房地产发展不仅走在全国前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海为例研究了大都市旅游房地产发展与布局，徐翠蓉(2005)以青岛市、苏琼琼(2006)以杭州市、程叙(2008)以重庆市、谢志林(2008)以南宁市和任宜煊(2009)以山东省海滨城市为例对旅游房地产项目开发及市场发展状况等进行了研究。而有关旅游房地产发展驱动方面，刘艳红(2004)认为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。胡浩(2005)认为休闲时间增加、政府大力推动、城市产业结构调整、居住职能变化、商业服务业发展等条件促进了旅游房地产项目开发。从文献综述看，并没有学者对三亚市的旅游房地产发展状况做过研究，也没有专门对城市旅游房地产发展驱动因素进行研究，方法也局限于简单的定性分析。本文利用多元统计学当中的相关分析、主成分分析等研究影响三亚市旅游房地产发展的驱动因子，建立三亚市旅游房地产发展驱动因子逐步回归方程，并分析各驱动因子间的关系及其作用，为该市旅游房地产可持续发展和管理提供决策依据，同时也寻求城市旅游房地产发展的共性。
1三亚市旅游房地产发展现状特征
自从1996年三亚市在亚龙湾成功举行中国度假休闲游开幕式，凯莱度假酒店正式起航，后来几十个大型旅游项目相继投建，三亚市的旅游房地产业开始蓬勃发展，至今已有十多年。
现阶段三亚市的房地产销售主要为旅游房地产，其发展呈现以下特征：
(1)产品特征：旅游房地产产品主要以公寓、住宅、别墅和产权式酒店为主，作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”等，其中公寓、住宅所占比例较高。
(2)产品分布：主要分布具有一定景观的区域，充分利用海景、河景、山景资源青岛旅游免费。目前正在开发海景沿线的基础上向纵深发展。
(3)置业人群：有调查研究表明，绝大多数的购房者来自于岛外，这一群体占到了三亚市总体楼盘客户的90%以上.并且大多为二次甚至多次置业者，集中来源于“两区都”，即长江三角洲经济发达地区、东北高寒地区和首都北京。
2三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析
本文通过对《三亚年鉴》中社会经济、城市发展、旅游业以及房地产业等方面的相关数据进行整理，选取了第三产业主导性X1、对外贸易商品进出口总值X2、全社会贷款余额X3、居民消费价格指数X4、旅游总收入X5、接待过夜旅游者人数X6、社会旅客周转量X7、实有客房数X8、文教卫科事业费占财政支出比例X9、城市居民每万人拥有公共汽车数X10和房地产开发投资总额Y等11个指标变量进行分析，其中指标Y代表三亚市旅游房地产的发展。由于不同的自变量Xi，它们的取值范围和单位都不相同，为了在无量纲影响下进行计算，利用SPSS.18统计软件对三亚市2000—2006年X1～X10和Y进行标准化处理，结果见上页表1。
2.2基于主成分分析法的因子分析
通过SPSS.18统计软件对标准化数据进行相关分析得到相关系数矩阵，见表2。可见变量之间的相关系数大都在0.5以上，所选取的10个变量之间相关性较高，可以提取综合指标。而从公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90%以上，最低的X10也有62.2%的共同度，即这些变量的信息丢失较少，都能被因子解释，因此适合进行因子分析。青岛旅游资源
从因子分析的总方差解释中可知第一个因子的特征根为6.918，解释10个变量总方差的69.181%;第二个因子的特征根为1.198，解释10个变量总方差的11.981%;第三个因子的特征根为1024，解释10个变量总方差的10.244%。前三个因子累计方差贡献率为91.406%，能够包含大部分变量的信息，故选取三个主要因子，见表3。
表3显示的是旋转后的因子载荷矩阵。可知，第一因子F1基本反映了X2～X8变量的信息，包含对外贸易、金融、物价、旅游业等方面，因此可命名为“城市经济和旅游发展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10变量的信息，可命名为“城市公共事业发展水平”因子。第三因子F3反映了X1变了的信息，可命名为“城市第三产业发展水平”因子。根据因子得分的系数矩阵，可以写出以下的各因子的得分函数：
F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10
F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10
F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10
因子分析只是对多个指标变量的降维处理，并不能解释各因子的影响作用，因此还需要对各因子和因变量Y之间的关系进行逐步回归分析。回归分析结果见表4。
根据表4建立的多元线性回归方程为：Y=A+0.991F1+0.130F3
方程式中的常数项为A，值为4.109E-18，偏回归系数B1为70.991，B3为0.130，经T检验，B1和B3的概率P值均小于0.001，按给定的显著性水平0.10的情形下，均具有显著意义。
从表达式可以看出：F1对因变量Y的影响远远大于F3，就是说三亚市旅游房地产的发展主要是受F1(城市经济和旅游发展水平)直接驱动影响。而F3涵盖了城市除农业、工业和建筑业以外的其他产业的发展水平信息，对旅游房地产的发展起到支持作用，驱动力明显不如F1大。具体到城市科教文卫、交通等公共事业的发展水平因子F2，由于主要服务于三亚本地居民而对旅游房地产发展的驱动不明显，被剔除在驱动力多元线性回归模型之外，这也与三亚旅游房地产的主要消费群体来自市外的情况是吻合的。
以上分析只是对三亚市旅游房地产发展驱动因素的量化分析，还有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府为增加财政收益，对旅游房地产业大力扶持，出台一系列相关利好政策，促进旅游房地产的发展。第二，居住理念与消费文化的转变也促进了旅游房地产的发展。第三，大量闲余资本的炒房投机行为已经成为影响三亚市旅游房地产发展的驱动因素之一。
依托于独特旅游环境和较大的国际知名度，)三亚市旅游房地产的发展呈现出持续、稳定的发展态势，其所体现出来的特征具有城市旅游房地产的典型意义。综合上述分析本文得出如下结论：
——三亚市旅游房地产发展的主要驱动因素是三亚市旅游业发展水平以及城市综合经济水平，旅游业和综合经济水平越高，对旅游房地产发展的驱动力作用越大。城市其他第三产业的发展对旅游房地产的发展业起到一定的辅助驱动作用。
——城市旅游房地产的发展除了当地政府的政策扶持与民间资本的投资推动之外，最根本的驱动因素是城市旅游经济发展水平。因此，提高城市旅游素质，发展城市旅游经济，发挥旅游产业关联带动作用是城市旅游房地产良好发展的先决条件。
