摘要：
本文目录绿茶和铁观音的区别旅游地产的投资前景如何中国旅游企业排名的水有多深一、绿茶和铁观音的区别绿茶和铁观音很相似，但是它们之间有很大不同，具体有什么区别呢？下面由我为你分享绿茶和... 本文目录
一、绿茶和铁观音的区别
绿茶和铁观音很相似，但是它们之间有很大不同，具体有什么区别呢？下面由我为你分享绿茶和铁观音的区别的相关内容，希望对大家有所帮助。
本身树种就不一样，光看叶子就知道了，观音叶子很厚，椭圆，不过绿茶的树种也有很多种的，每一种也都不一样，龙井树种，碧螺春树种，毛尖树种等等。
主要区别在于制茶技术和工艺的差别上：
绿茶是未发酵的茶，性质凉;铁观音是半发酵茶，性质温性;普洱是全发酵茶，性质热性。各有优点，
1.绿茶是未经发酵的，铁观音属于半发酵茶。
铁观音不仅香高味醇，是天然可口佳饮，而且养生保健功能在茶叶中也属佼佼者，它介于绿茶和红茶之间，属于半发酵茶类。
绿茶是将采摘来的鲜叶先经高温杀青，杀灭了各种氧化酶，保持了茶叶绿色，然后经揉捻、干燥而制成，清汤绿叶是绿茶品质的共同特点。
2.铁观音，福建安溪人发明于1725-1735年间。属于乌龙茶类，是中国十大名茶之一乌龙茶类的代表。介于绿茶和红茶之间。
绿茶是指采取茶树新叶，未经发酵，经杀青、揉拧、干燥等典型工艺，其制成品的色泽，冲泡后的茶汤较多的保存了鲜茶叶的绿色主调。
3.绿茶与乌龙茶是不同系列的两种茶。绿茶与乌龙茶的区别可从定义、加工工艺、产地区分。
市场上常见有，西湖龙井，黄山毛峰，洞庭碧螺春，采花毛尖，信阳毛尖，马边云雾茶，崂山绿茶，日照绿茶，天柱剑毫，岳西翠兰，峨眉雪芽，庐山云雾茶，汉家刘氏茶，英山云雾茶，竹叶青茶，顾渚紫笋，江山绿牡丹，太平猴魁，慧明茶，老竹大方，恩施玉露，蒙顶甘露，剑春茶，休宁松梦等等，都属于绿茶类。因此这些品种绿茶也可算是绿茶与乌龙茶的区别之一。
绿茶的加工，简单分为杀青、揉捻和干燥三个步骤，其中关键在于初制的第一道工序，即杀青。鲜叶通过杀青，酶的活性钝化，内含的各种化学成分，基本上是在没有酶影响的条件下，由热力作用进行物理化学变化，从而形成了绿茶的品质特征。
乌龙茶，亦称青茶、半发酵茶，是中国几大茶类中，独具鲜明特色的茶叶品类。乌龙茶是经过杀青、萎雕、摇青、半发酵、烘焙等工序后制出的品质优异的茶类。乌龙茶由宋代贡茶龙团、凤饼演变而来，创制于1725年(清雍正年间)前后。品尝后齿颊留香，回味甘鲜。乌龙茶的药理作用，突出表现在分解脂肪、减肥健美等方面。在日本被称之为“美容茶”、“健美茶”。乌龙茶为中国特有的茶类，主要产于福建的闽北、闽南及广东、台湾三个省。近年来四川、湖南等省也有少量生产。乌龙茶除了内销广东、福建等省外，主要出口日本、东南亚和港澳地区。从定义上可知乌龙茶与绿茶的区别，这里就不再多述。
4.铁观音是属于六大茶系里面的青茶系，不同于绿茶，区别在于绿茶要高温杀青终止发酵，而观音要萎凋焙火，只是半发酵处理。
1.从制作工艺来区分铁观音属于青茶类也称乌龙茶类毛尖茶的制作工艺一般是用于绿茶类 2，茶叶按质量等级分毛尖一般采用 1-2级`茶来制作也就是茶叶的芽尖部分而铁观音采用 5-6级茶为好，也就是大叶片的3，茶树种的区分铁观音以福建安溪的茶种为代表而毛尖则可以用很多茶种来制作比较有名气有代表的有信阳毛尖贵港的覃塘毛尖桂林毛尖等等当然其他树种的茶叶也可以来做铁观音和毛尖只是在制作工艺上的不同而已但是品质可想而知现在很多产量供不应求都是到其他地方去采购其他茶叶来制作铁观音真正的铁观音想要鉴别要一定的品茶功底才行的。还有你指的茶树现在都是灌木型的茶树。茶树分乔木型，半乔木型和灌木型。比较方便采摘和产量多的就是灌木型了所以现在茶叶基地都是灌木种茶树来的。
三、绿茶,铁观音,普洱有什么区别与好处
绿茶是指采取茶树新叶，未经发酵，经杀青、揉拧、干燥等典型工艺，其制成品的色泽，冲泡后的茶汤较多的保存了鲜茶叶的绿色主调。另外绿茶中还含有许多解毒因子，它们易与血液中有毒物质相结合，并加速其从小便排出。常饮绿茶还能防癌和降血脂，帮助电脑族抵御电脑辐射的作用。吸烟者多饮绿茶可减轻尼古丁的伤害.
铁观音，福建安溪人发明于1725-1735年间。属于乌龙茶类，是中国十大名茶之一乌龙茶类的代表。介于绿茶和红茶之间，属于半发酵茶类，铁观音独具“观音韵”，清香雅韵，“七泡余香溪月露满心喜乐岭云涛”。除具有一般茶叶的保健功能外，还具有抗衰老、抗癌症、抗动脉硬化、防治糖尿病、减肥健美、防治龋齿、清热降火，敌烟醒酒等功效。
普洱茶属于黑茶，因产地旧属云南普洱府(今普洱市)，故得名。现在泛指普洱茶区生产的茶，是以公认普洱茶区的云南大叶种晒青毛茶为原料，经过后发酵加工成的散茶和紧压茶。外形色泽褐红，内质汤色红浓明亮，香气独特陈香，滋味醇厚回甘，叶底褐红。有生茶和熟茶之分，生茶自然发酵，熟茶人工催熟。“越陈越香”被公认为是普洱茶区别其他茶类的最大特点，“香陈九畹芳兰气，品尽千年普洱情。”普洱茶是“可入口的古董”，不同于别的茶贵在新，普洱茶贵在“陈”往往会随着时间逐渐升值。能够降脂、减肥、降压、抗动脉硬化和保护牙齿
1.物以稀为贵，一些茶叶树本身种植就少且品质很高，价格自然就贵些。比如铁观音，种植和采摘量大，一年四季可采，亩产几百斤很高;而浙江北部的安吉白茶种植地域限制，亩产20斤左右，因此可见铁观音价格远低于安吉白茶，所以安吉白茶一般用来送礼，铁观音则用来自己喝。
同一种茶叶价格也会不同的，因为采摘时间不同，早期的时候，刚初春，生长出的是芽头，产量少分量轻亩产少，自然价格要贵些，后期天气越来越暖，茶叶生长快速，芽头变成叶，产量多分量重亩产大，所以后期价格会便宜些。
补充一点就是中国的茶叶有一个传统就是拿明前茶来送礼，而明前茶本身产量就少，需求量大则价格就高了。
红茶(全发酵)，绿茶(不发酵)，铁观音(乌龙)(半发酵)，红茶的特点是红汤红叶。外形条索状细长弯曲，茸毛多。干茶色泽偏深，红中带乌黑。滋味甜爽。
绿茶的特点是清汤绿叶。干茶是扁平状，绿中带黄。茸毛越少的越好，汤色杏绿明亮，香气清幽，滋味鲜爽。
铁观音的特点是绿叶镶红边，泡开的茶叶会比较大，汤色密黄明亮，铁观音一般选用的都是比较成熟的两叶或多叶片的茶叶制作，具有其特有的花香，且比较耐冲泡!滋味醇厚甜鲜，较润滑，有回甘。由于是半发酵工艺，它兼具了绿茶的鲜爽和红茶的甜爽
绿茶的功效：抗辐射，排毒清理肠胃，养颜美容。由于绿茶是良性的，所以胃不好的人要少饮。
红茶的功效：性温和，刺激性小，适合畏寒者饮用，可以暖胃，并且红茶和其他茶不同的是它可以调饮，根据各自不同的喜好制成各种调饮茶青岛旅游心得。
乌龙茶的功效：降脂减肥。降胆固醇和血糖。
有助于延缓衰老，茶多酚具有很强的抗氧化性和生理活性，是人体自由基的清除剂。研究证明1毫克茶多酚清除对人肌体有害的过量自由基的效能相当于9微克超氧化物歧化酶，大大高于其它同类物质。茶多酚有阻断脂质过氧化反应，清除活性酶的作用。据日本奥田拓勇试验结果，证实茶多酚的抗衰老效果要比维生素E强18倍。
有助于抑制心血管疾病茶多酚对人体脂肪代谢有着重要作用。人体的胆固醇、三酸甘油脂等含量高，血管内壁脂肪沉积，血管平滑肌细胞增生后形成动脉粥样化斑块等心血管疾病。茶多酚，尤其是茶多酚中的儿茶素ECG和EGC及其氧化产物茶黄素等，有助于使这种斑状增生受到抑制，使形成血凝黏度增强的纤维蛋白原降低，凝血变清，从而抑制动脉粥样硬化。
有助于预防和抗癌茶多酚可以阻断亚硝酸铵等多种致癌物质在体内合成，并具有直接杀伤癌细胞和提高肌体免疫能力的功效。据有关资料显示，茶叶中的茶多酚，对胃癌、肠癌等多种癌症的预防和辅助治疗，均有裨益。
有助于预防和治疗辐射伤害茶多酚及其氧化产物具有吸收放射性物质锶90和钴60毒害的能力。据有关医疗部门临床试验证实，对肿瘤患者在放射治疗过程中引起的轻度放射病，用茶叶提取物进行治疗，有效率可达90%以上;对血细胞减少症，茶叶提取物治疗的有效率达81.7%;对因放射辐射而引起的白血球减少症治疗效果更好。
有助于抑制和抵抗病毒菌茶多酚有较强的收敛作用，对病原菌、病毒有明显的抑制和杀灭作用，对消炎止泻有明显效果。我国有不少医疗单位应用茶叶制剂治疗急性和慢性痢疾、阿米巴痢疾、流感，治愈率达90%左右。
有助于美容护肤茶多酚是水溶性物质，用它洗脸能清除面部的油腻，收敛毛孔，具有消毒、灭菌、抗皮肤老化，减少日光中的紫外线辐射对皮肤的损伤等功效。
有助于醒脑提神茶叶中的咖啡碱能促使人体中枢神经兴奋，增强大脑皮层的兴奋过程，起到提神益思、清心的效果。对于缓解偏头痛也有一定的功效。
有助于利尿解乏，茶叶中的咖啡碱可刺激肾脏，促使尿液迅速排出体外，提高肾脏的滤出率，减少有害物质在肾脏中滞留时间。咖啡碱还可排除尿液中的过量乳酸，有助于使人体尽快消除疲劳。
绿茶中含强效的抗氧化剂以及维生素C，不但可以清除体内的自由基，还能分泌出对抗紧张压力的荷尔蒙。绿茶中所含的少量的咖啡因可以刺激中枢神经、振奋精神。也正因为如此，我们推荐在上午饮用绿茶，以免影响睡觉。
有助于护齿明目茶叶中含氟量较高，每100克干茶中含氟量为10毫克——15毫克，且80%为水溶性成份。若每人每天饮茶叶10克，则可吸收水溶性氟1毫克——1.5毫克，而且茶叶是碱性饮料，可抑制人体钙质的减少，这对预防龋齿、护齿、坚齿，都是有益的。在小学生中进行“饮后茶疗漱口”试验，龋齿率可降低80%青岛旅游社。在白内障患者中有饮茶习惯的占28.6%;无饮茶习惯的则占71.4%。这是因为茶叶中的维生素C等成份，能降低眼睛晶体混浊度，经常饮茶，对减少眼疾、护眼明目均有积极的作用。
有助于降脂助消化唐代《本草拾遗》中对茶的功效有“久食令人瘦”的记载。我国边疆少数民族有“不可一日无茶”之说。因为茶叶有助消化和降低脂肪的重要功效，用当今时尚语言说，就是有助于“减肥”。这是由于茶叶中的咖啡碱能提高胃液的分泌量，可以帮助消化。
1.普龙茶，是壮族传统茗茶，云南茗茶之一。属于绿茶，是未经发酵，经过萎凋、杀青、揉捻、烘焙等工序后制出的品质优异的茶品。因产于云南省文山壮族苗族自治州广南县底圩乡普龙自然村，故名普龙茶。
2.品质特点：普龙茶形似珍眉，白毫显露，色似象牙，鱼叶金黄。冲泡后，汤色清澈，滋味鲜浓、醇厚、甘甜，叶底嫩黄，肥壮成朵。
1.产地：西湖龙井属于炒青绿茶，产于浙江杭州西湖的狮峰，翁家山，虎跑，梅家坞，云栖，灵隐一带的群山之中。杭州产茶历史悠久，早在唐代陆羽《茶经》中就有记载，龙井茶则始产于宋代。
2.品质特点：龙井茶以“色翠，香郁，味甘，形美”四绝著称于世，素有“国茶”之称。成品茶形似碗钉，光扁平直，色翠略黄呈“糙米色”，滋味甘鲜醇和，香气优雅高清，汤色碧绿清莹，叶底细嫩成朵，一旗一枪，交错相映，大有赏心悦目之享受。
1.产地：黄山毛峰属烘青绿茶，产于安徽省黄山。黄山产茶的历史可追溯至宋朝嘉佑年间。至明朝隆庆年间，黄山茶已经很有名气了。黄山毛峰始创于清代光绪年间。
黄山毛峰2.品质特点：特级黄山毛峰堪称我国毛峰之极品，其形似雀舌，匀齐壮实，峰毫显露，色如象牙，鱼叶金黄，香气清香高长，汤色清澈明亮，滋味鲜醇，醇厚，回甘，叶底嫩黄成朵。“黄金片”和“象牙色”是黄山毛峰的两大特征。
1.产地：太平猴魁产于安徽省的太平县猴坑村。太平猴魁为尖茶之极品，久享盛名。太平为县名，产茶可追溯到明朝以前，太平猴魁始创于清朝末年。
2.品质特点：2叶抱1芽，平扁挺直，自然舒展，白毫隐伏，有“猴魁两头尖，不散不翘不卷边”之称。叶色苍绿匀润，叶脉绿中隐红，俗称“红丝线”。花香高爽，滋味甘醇，香味有独特的“猴韵”。汤色清绿明净，叶底嫩绿匀亮，芽叶成朵肥壮。品饮时，“头泡香浓，二泡味浓，三泡四泡幽香犹存”。
1.产地：洞庭碧螺春产于江苏吴县太湖洞庭山。碧螺春创制于明朝。乾隆下江南时已是声明赫赫了。
2.品质特点：条索纤细，卷曲成螺，满身披毫，银白翠隐，香气浓郁，滋味鲜醇，甘厚，汤色碧绿清澈，叶底嫩绿明亮，有一嫩(芽叶嫩)三鲜(色，香，味)之称，是我国名茶中的珍品，以“形美，色艳，香浓，味醇”而闻名中外。
1.产地：信阳毛尖产于河南信阳市西部海拔600米左右的车云山一带。创制于清朝末年。
2.品质特点：条所细紧圆直，色泽翠绿，白毫显露;汤色清绿明亮，香气鲜高，滋味鲜醇;叶底芽壮，嫩绿匀整。素以“色翠，味鲜，香高”著称。信阳毛尖茶汤属浅绿型，汤色，叶底均嫩绿明亮;茶叶香气属清香型，并不同程度表现出毫香，鲜嫩香，板栗香;茶叶滋味具浓烈型和浓醇型，内含有机物质丰富，滋味浓醇鲜爽，高长而耐泡，叶底朵型，芽叶完整，匀称。
2品质特点：茸芽细嫩，色泽翠绿，汤色清澈莹黄，味感醇厚浓郁，芳气弥漫于绛唇皓齿间，若兰馨香扑鼻而来，回味隽永。
2.品质特征：成品茶色泽苍翠绿润，形似松针状，汤色嫩绿明亮，如玉如露，香气清爽，滋味醇和爽口，回味甘甜，香气淡雅清醇，叶底平伏完整，嫩绿明亮柔软，具有明显的“色绿，汤绿，叶绿”三绿特点。
口感：“中岳仙茶”入口绵滑，初感涩涩，数秒后甜润之感能由舌根萌发，回味无穷，浅饮滴酌三回，便能瘾性渐生，真为人间仙品;其汤色黄绿明亮、麦香醇厚、叶底碧绿匀齐，兼具有安神、助睡眠、降血压等作用，可谓无上妙茶。
原料：中岳仙茶采之嵩山山脉野生酸枣树，其叶和芽充分吸收嵩山日月光华，营养丰富;同时由于酸枣树完全为野生状态，纯天然、无污染、原生态，配以精湛加工工艺，制成的茶叶堪称天然、健康绿色饮品;它不仅保留了野酸枣之独特功效，而且其汤色黄绿明亮、麦香醇厚、叶底碧绿匀齐，更具备了安神利眠的功效，堪称茶中新贵。
1产地：福建省福鼎市20世纪初，福鼎市点头镇竹栏头陈氏得用福鼎大白茶代替了原有的小茶种，使其质量有了显著提高。
2品质特征：干茶单芽饱满，挺直似针，翠绿如玉。冲泡后，茶气清新甘爽，芽叶直立，叶底肥嫩。汤色清澈明亮，香馥如兰;品饮欣赏，滋味鲜爽甘醇，齿颊留芳，沁人肺腑。
3.原料：绿茶精选品质优良的福鼎大白茶明前茶的单芽，经传统绿茶工艺精制而成。单芽饱满，挺直似针，翠绿如玉。
1，产地：翠香兰出自单一源产地(安徽泾县)，起源于1875年光绪年间，徽州宫廷贡品绿茶而闻名。
1，源于自然的礼物，100%纯天然有机绿茶
2，天然绿茶，颜色青翠，茶香胜兰
3，每年只产不到一千公斤，十分稀缺珍贵，是爱茶人的最佳收藏品。
4，制作过程复杂，严格把控每一�乐谱鞴ば颍?A�“翠香兰”的茶香、茶味。
5，由榕川公司限量出售，成就茶中的奢侈品，是高端送礼和收藏的珍品。
6，产品系列融入了书画茶戏歌舞饮茶文化及源产地徽派印象的缩影
7，外形：枝干壮而嫩，个头大而无叶蒂，条长余寸不摊叶而仍似剑状
二、旅游地产的投资前景如何
——预见2021:《2021年中国旅游地产产业全景图谱》(附产业链、竞争格局、发展趋势等)
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，旅游地产发展基础较好，国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎;房地产开发投资规模仍然持续增长。
从区域来看，北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，是2020年中国旅游业最发达城市之首，发展旅游地产具有较大优势。
从企业竞争来看，融创文旅、华侨城凭借丰富的业务形态和区域分布位居2020年全国文旅地产运营优秀企业前两位。在“房住不炒”定位下变，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，旅游地产发展进入转型分化期。去地产化明显，多元化发展是新常态，未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接
旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，旅游地产的开发对象是旅游物业。
从旅游产业链层面看，旅游消费涉及的企业分属于不同的产业类型，旅游产业内部不同企业承担不同的价值创造职能，主要包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、休闲娱乐设施等。
从房地产业产业链层面看，房地产业涉及面广，主要环节有资金、土地、设计、开发、施工、销售、物业，其中资金贯穿始末，中间涉及金融机构、政府机构、开发企业、规划设计公司、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，有代理商从事中间活动共同为消费者服务是重要交叉点。旅游地产开发以已有景区景点为依托，重在地产，而把旅游作为发展地产的重要工具和手段青岛五一旅游。
国内的旅游地产投资主体主要有三种：一是传统的房地产开发商，拥有雄厚的资金实力，如万科、万达和富丽等;二是传统的旅游企业，渴望探索旅游与旅游地产的互补互动;除此以外，也有部分传统制造企业参与，如金杯集团、联想等。
旅游地产开发模式按照目的的不同而有所区别，如以居住为目的则需要借景开发甚至造景开发;以旅游接待为目的则采用自营式酒店模式等。
回顾旅游地产在我国的发展历史，从20世纪90年代初萌芽至2006年进入全面发展阶段，旅游地产的产品形式逐渐丰富，但仍以销售物业为主。2007年进入高速发展阶段，此时旅游地产项目开始遍地开花，产品以销售和经营物业并重。
自2014年以来，中国旅游地产的发展进入了转型分化期，逐步回归理性，行业专业化程度提高，盲目跟风、定位不清、设计水平不高、经营管理不力的旅游项目逐渐被市场淘汰。实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业通过并购、合作等方式获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
按照旅游资源结构的不同，国内旅游地产呈海滨城市、人文景观和特色小镇三种类型的发展趋势。总体看来，地方的旅游特色特点决定了该地区旅游地产项目发展的方向和特点。
一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。
旅游地产发展与旅游业发展密切相关，旅游地产发展基础较好。根据中国文旅部统计数据，2015-2020年国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2020年受疫情影响，我国旅游业受到较大冲击，国内旅游人数约为34.26亿人次，同比下降43%;国内旅游收入达3.19万亿元，同比负增长52%。
中国旅游研究院预计2021年国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，分别比2020年增长42%和48%。
从房地产开发投资看，虽然近几年我国房地产开发受到国家严格调控，但是2015-2020年，我国房地产开发投资规模仍然持续增长。2020年，我国房地产开发投资达14.14万亿元，同比增长1.9%，增速下降明显。
2021年一季度，全国房地产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%，增长明显，主要是2020年一季度受疫情影响房地产开发投资规模下降明显导致。
根据旅游中心定位的中国城市分析，旅游地产的空间分布大致分为四个层级：上海、北京、广州和深圳是中国旅游中心排名最高的城市，代表了中国三大经济核心区域。
天津、南京、杭州、桂林、厦门、大连、青岛、苏州、成都、重庆等城市在旅游中心城市排名中处于第二集团，这些城市大多是稳定的区域旅游中心，一些专门旅游城市如大连、青岛、杭州等已演化成综合型旅游中心城市。在这些城市进行旅游地产的开发投资相对较小，可利用的自然风景资源优势较强，是旅游地产开发的重点地区。
沈阳、西安、泉州、温州、中山、烟台等城市在旅游中心城市排名中处于第三集团，这些城市旅游综合基础一般，但都有个别突出优势，如沈阳、西安的旅游市场大，中山的开放程度高，烟台的政府重视度高。
常州、绍兴、合肥、南昌、长沙、嘉兴等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集团，这些城市旅游特色不突出，自然风景资源也不够独特。然而，这些暂时处于落后的城市也有非常大的增长空间，一些中小型房地产企业可以在这些城市进行小规模的旅游地产开发，不仅提升城市的旅游形象，也可取得一定的经济效益。
从城市旅游业发展程度看，根据中国大陆地级以上城市的旅游人数、旅游收入、旅游业比重、交通便利程度和旅游基础设施等五个维度来综合衡量各城市旅游业的发达程度。北京、重庆和上海连续四年名列前三，并且在旅游人数、旅游收入来、旅游基础设施三个维度排名上，这三个城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游总收入、交通便利程度和旅游基础设施三个方面表现优异，均在前三名之内。北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，发展旅游地产具有较大优势。
从发展旅游地产的房地产企业来看，2020年4月，据中指院数据显示，国内百强房企中，有57家布局了文旅产业，其中前50强房企高达36家。在投资金额方面，房企在文旅产业方面的投资也巨大，2020上半年，各地文旅项目签约与投建金额已超1115亿元。
从全国文旅地产运营优秀企业来看，据中国指数研究院，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10分别为融创文化旅游发展集团有限公司、华侨城集团有限公司、荣盛康旅投资有限公司、中国金茂控股集团有限公司、祥源控股集团有限责任公司等，其中融创文旅位居首位，华侨城集团位居第二位，融创文旅项目包括昆明融创文旅城、无锡融创文旅城、广州融创文旅城、青岛东方影都等，业务形态主要为乐园、商业、酒店等，区域分布在重庆、成都、西双版纳、青岛、南昌、广州等地;华侨城集团主要项目有深圳华侨城旅游度假区，大理古城、元阳梯田、昆明轿子山、昆明世博园，三亚天涯区“一镇一村”等，主要是度假区、古镇、产业小镇等，分布在云南、海南、陕西、四川、山西、北京、河北等地。
从文旅地产具体项目来看，2020年最佳文旅地产项目TOP10尚未公布，从2019年评选结果来看，2019年中国最佳文旅地产项目TOP10分别为中铁国际生态城、勐巴拉国际旅游度假区、阿那亚黄金海岸社区、绿城安吉桃花源、祥源齐云山生态文化旅游度假区等，其中，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中祥源控股集团的祥源齐云山生态文化旅游度假区入选。
注：文章撰写期间2020年排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
2020年中国最期待文旅地产项目TOP10包括昆明融创文旅城、抚仙湖国际度假小镇、汉华天马山国际温泉度假区、泰禾厦门湾等，其中2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中融创中国昆明融创文旅城、山西汉华产业集团汉华天马山国际温泉度假区、祥源控股集团祥源花世界旅游度假区、金茂集团汤山温泉康养小镇入选。
注：文章撰写期间2021年中国最期待文旅地产项目排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
可知旅游地产企业中融创文旅、祥源控股集团、山西汉华产业集团、金茂集团具有较强的竞争力，有望在2020年榜单中拥有优异表现。
从旅游地产企业经营模式看，主要有四种模式：第一种是景点型开发，企业以主题公园、娱乐设施等旅游景点开发先行带动房地产发展，代表企业有华侨城A、融创文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二种是度假型开发，企业以如度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等房地产先行带动度假地发展，代表企业有荣盛康旅、汉华文旅、鼎龙集团等;
第三种是商业型开发，企业主要以旅游区或周边相应的商店、娱乐设施等开发和建造带动房地产发展，代表企业有金茂控股、融创文旅、万达地产等;
第四种是住宅型开发，以这类模式经营的多为传统的房地产开发商，主要以开发与旅游区高度关联的各类住宅建筑物为主，代表企业有四川恒邦、睿古地产、雅居乐等。可知，经营模式各异，企业在不同的旅游地产开发模式下具有不同的发展优势。
以国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者——华侨城为例，华侨城是先做旅游，后做地产的典型代表，其属下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。
从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。
去地产化明显多元化发展是新常态
2021年，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向，未来旅游产业链竞争难度将继续加大。
未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。
以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
三、中国旅游企业排名的水有多深
不久前，一年一度的所谓“中国旅游集团20强”又发布了，这个榜单由国家级“权威”中国旅游研究院背书，本应成为业内企业无比的荣誉。可每次发布后，总免不了沦为业内人士茶余饭后的笑谈。这次的20强评选更有点特别，笔者数了数变成28家了，差点以为自己数学没学好。
评选标准也很是有趣，据称入选标准是“根据企业申报、诚信背书的原则，共上报40余家旅游集团数据，根据营业收入这一单项指标，共有28家企业入围”。
座次顺序是按照这个标准：“20强集团排名不分先后，具体按先中央后地方的原则排列。中央企业按国资委对央企排序进行排列；地方企业根据注册地，按国家统计局公布统计数据时地方先后顺序排列，同一省市按照先国有后民营，国有或民营中按照营业收入规模排列。”
换而言之，这个20强标准是：入选是靠申报收入，却无核实；座次是看级别，而非强弱。这确实是一个行业排名的创新。
笔者私以为行业榜单的入选和排名，是一个行业对强者的判断标准，不仅会影响到业内价值观、发展观，更会影响到外部投资者对此行业营商环境的评判。
是时候该正本清源了。景鉴智库2020年的年末企划，将首次以文旅行业内各企业真实的旅游经营业绩进行梳理和排名，并对全部数据和分析依据进行公开，以保证专业性和客观性。由于初次尝试，且旅企中上市企业较少，数据采集可能会出现疏漏，请业内同仁和相关企业多多指正。
第一章对标国际，契合行业，设定公允的评价标准
一、对标，国际知名企业排名的依据标准
全球最知名、最常见的企业排名首推“世界500强”。每年美国3大商业杂志《财富》 FORTUNE、《福布斯》Forbes和《商业周刊》BusinessWeek以及英国的《金融时报》Financial Times都要给全球大企业排座次。《财富》、《金融时报》和《福布斯》的排行榜都叫“世界500强”；而《商业周刊》则较多一些，达到了1000家。
《财富》世界500强资格最老，始创于1954年，以销售收入为依据进行排名，比较重视企业规模；
《商业周刊》和《金融时报》分别从1998年和1997年开始发榜，更注重公司在证券市场中的表现，把企业市值作为排名依据；
《福布斯》则以年销售收入、利润、总资产和市值的综合评分为依据。
我们可以发现，不管采用哪种排名方法，既然是排名，就必有先后。而且排名的标准和数据依据是公开的、经得起检视的，所有的榜单后面都注明了作为依据的经营数据。榜单也没有参评和不参评之说，不可能因为企业来参评给好处就上榜，企业不参评不勾兑就不上榜。数据获取和辨别靠的是专业研究能力，而不是以所谓“诚信背书”的申报，就如没有任何一个富豪会把自己的真实财富去向福布斯富豪榜申报。
但凡国际上有点知名度的排名，它的权威并非来自于所谓“官方”背书和行政级别的高低，而是来自于发布机构的专业和严谨，以及长年以来的坚持。
二、去除迷雾，还原真实的行业数据评价标准
既然是旅游企业的排名，不管以哪种排名方式，都应该以旅游收入和效益作为基本数据依据。由于行业快速发展的现状，有很多大型企业集团跨界进入旅游行业，传统旅游企业也多有涉及房地产、免税等其他业务的，所以单从企业整体的报表收益很难作为评判依据。
笔者认为，评判的依据应该简单直接，只有旅游行为产生的直接收益才是旅游收益。
也就是说，文旅地产虽然造在乐园、景区的边上，但它依然是地产，显然卖房子的收入不能作为旅游收入。同理，免税城依然是商业购物，即使落位是在旅游目的地三亚，卖奢侈品和香化的收入也不能作为旅游收入。对酒店来说，只有度假酒店，因为它是作为旅游目的本身的一部分，应该是旅游收入；而普通的城市酒店，那只是城市的住宿业态，无法区分是游客住宿、情侣开房、还是商务出差住宿，所以只能排除在外。机票、火车票也是一样的道理。
当然，不少企业的报表会把不同业务的收入混而一谈，营造注重文旅、淡化地产的假象，这就需要数据分析进行去伪存真。
我认为光“虚胖”是无用的。对于一个企业在旅游行业地位的评价，不仅要看它的旅游收入和资产，更要注重利润。一个收入庞大，却微利、甚至亏损的企业，只能说它经营是失败的，对行业没有任何示范作用。
另外不同的收入之间的可比性较差，这是旅游行业的一个特殊性。一般来说旅行社行业收入规模较高，但毛利很低，净利往往在盈亏之间。而经营景区、乐园、度假村等旅游项目获得的收入规模相对较低，但毛利较高，也有一定的净利润。
因此，在旅游行业仅以收入来判断强弱是非常偏颇的，榜单的评价基准应双重考量收入和利润，兼顾其他经营指标。因此我比较倾向于类似福布斯500强榜单标准，以收入和利润的综合评价为依据。
第二章大型国有文旅开发企业评价
传统的旅游行业三大央企：中国旅游集团、华侨城、中青旅，行政级别高、资产规模大，理应是引领行业的支柱，就先从这三家说起。
作为中国最红最专的国字号旅游集团，中国旅游集团经营业务非常广泛，从旅行社、景区等传统旅游业务，到免税、酒店、金融等更赚钱的其他业务。其上市板块——中国中免由中国国旅更名而来，并于2019年1月把“虚胖”的国旅总社的股权转让给控股股东中国旅游集团，专注于毛利率水平较高的免税品零售市场，获得了市值的腾飞。
所以上市公司报表显然无法体现这个业务庞大的综合性集团的整体业务情况。好在景鉴智库依然可以获取整个中国旅游集团的经过审计的合并报表。
其中旅游服务收入主要为旅行社开展的票务、出境和入境业务、国内业务和签证服务等构成，运营主体主要包括下属中旅总社、中国中旅、国旅总社、招商国际系列等。景区收入主要包含深圳世界之窗、锦绣中华、嵩山少林寺、珠海海泉湾、青岛海泉湾、宁夏沙坡头等项目的景区门票业务收入。
这两项纯粹的旅游收入合计约218亿元，占集团总收入的27%。
而所谓旅游零售收入约477亿元，毛利达49%，占集团总收入的59%。垄断性免税品销售确实非常暴利。
在酒店运营收入方面，旗下仅港中旅酒店就拥有独资、合资、委托管理以及第三方管理和租赁的酒店近140家，客房约30,000间。自有品牌包括“维景国际”、“维景”、“睿景”、“旅居”四个城市酒店品牌。另有少量度假酒店，比如安吉的ClubMed joyview、中卫沙坡头的星星酒店等，但占比很小，财报中也并未独立核算，无法将这部分收入加入旅游收入，稍有缺憾，但数据总体影响很小。
点评：一个完全靠垄断性暴利免税品销售支撑的国字号旅游集团。纯旅游收入占比一般，毛利较低，净利微薄。从收入金额来看，中国旅游集团无疑在旅游行业的第一梯队，但在旅游板块除了行政级别外，缺乏核心竞争力，收入质量有待提高。
同为央企的华侨城集团资产规模远大于中国旅游集团，经营业务也更为庞杂，旗下控股的上市公司有三家，分别是华侨城股份47.01%、康佳集团21.75%、云南旅游18.14%。显然拆分出其中的旅游收入也是必须的。
详阅华侨城集团或华侨城A的财报，都会分列一个命名非常有趣的收入——“旅游综合业务”收入。
但如果以此作为其旅游收入，可就大错特错了冬天青岛旅游。事实上所谓“旅游综合业务”的主要部分是主题乐园周边的地产收入，真正的旅游收入仅占很小一部分，这就是在对外财务报表中玩弄文字游戏的典型。
景鉴智库获取的数据显示，华侨城集团2017年真正属于旅游业务的收入仅为39亿元，仅占其所谓“旅游综合业务收入”的10.38%，也就是说另外近9成是房地产收入。
上表清晰地罗列了2015-2017年的游客人次数据，其中属于主题乐园的游客量合计分别为2232万人次、2217万人次、2306万人次。2017年的微增主要由于重庆欢乐谷的开业，其他主题乐园的游客人次增长长期停滞。
此外还有2018年数据披露：“2018年1~9月，公司旅游接待人次为3,651.26万人次，实现旅游接待收入297,324.11万元，其中，门票收入为213,933.14万元，人均旅游收入和人均门票收入较2017年全年小幅下降。”
可见2018年全年数据对比2017年数据应该变化不大。
扯个题外话：大家知道业内有一个“号称”十分权威的主题公园年度报告，每年由一个美国行业组织TEA和国际知名规划设计咨询公司AECOM共同发布，一直被誉为行业权威数据。
那么他们的“权威”报告中的华侨城旗下主题乐园游客量数据是多少呢？
呵呵，2015-2018年游客量分别为2883万、3227万、4288万、4935万。对比一下，惊不惊喜？意不意外？
显然这个“权威”机构的报告直接采信了企业上报的数据，而没有进行任何专业的、负责任的查证。所以报告的质量也就和这些机构平日提供给客户的咨询质量一样，完全是水货。
点评：华侨城虽然是中国主题乐园的开创者，打造了从“锦绣中华”、“世界之窗”到“欢乐谷”等系列主题乐园项目，从这点来说它对中国旅游业发展和创新贡献不少。但那都是从上世纪80年代末到00年代的老皇历了，产品早已落后。到2017年最新开业的重庆欢乐谷，依然停留在游乐器械的堆砌层面，与00年代左右投建的其他欢乐谷没有多大区别。
究其原因，它过于看重地产利益，已转型成了一个房企，旅游完全是为地产勾地而存在，文旅团队创新枯竭，缺乏核心优势。近几年来除了在2017年5月通过战略投资并表云南世博和云南文投获得一些景区，几乎处于停滞的发展状态，只能靠财报上玩弄文字游戏充充旅游的门面。
再来看下第三家，也是旅游行业规模最小的央企——中青旅。和前两家不同，它的旅游板块基本全在上市公司，其母集团“中国青旅集团”的其他资产和业务并不多，所以我们单以上市公司数据来看下。
中青旅的业务板块也较多，其中IT产品销售、整合营销、酒店、房地产、房屋租赁等，显然不能被列入旅游收入，故其旅游收入主要包括旅游产品服务和景区经营。
由上表可见两项旅游收入合计65亿元，约占集团总收入的46%，这个比例在所有三家涉旅央企中是最高的青岛黄岛旅游。景区经营的毛利率高达81.35%。
中青旅控股的乌镇和古北水镇两大国内标杆项目，2019年营业收入合计约31亿，贡献的净利润约9.5亿，甚至远高于整个集团的归属于股东净利润。
点评：国内标杆性文旅项目十个手指能数得出来，中青旅占了两个可以说作为旅游企业是值得夸耀的，而且利润丰厚，名利双收。
但依然存在两大隐忧：其一，这两个小镇的打造者业内都知道是陈向宏团队，中青旅只出了钱，自己却没有锻炼出队伍，没有自身的突破，整个集团的利润寄于一个外人。其二，从1999年开发乌镇伊始，到2001年乌镇东栅开园、2006年乌镇西栅开园，再到2014年古北水镇开园，用近16年的时间打造了2个景区。下一个参股项目濮院古镇的竣工开业时间已经一拖再拖，可见这类旅游小镇开发基本没有可复制性。
近年来国内重组整合了不少省级旅投集团，以实现规模经济，统筹管理省内国有旅游资产。但是是否因为这些企业级别高、资产庞大，所以就“强”了呢？近30个省级旅游集团一一来看过于厄长，笔者单独挑一个比较有代表性的剖析一下数据。
湖北省文化旅游投资集团是连续数年官方认证的旅游行业20强，总资产达491亿，在全国的省级文旅集团中应该算是比较大的。以下来看看这个旅游集团实际的旅游经营业绩。
如上表，鄂旅投2019年主营业务收入达117.4亿，另有1.55亿政府补助，净利润4.6亿。
但细看其收入结构，真正的大头是在大宗农产品商贸，文旅收入只是小部分。再进一步细究这个文旅收入，其中纯粹的旅游收入就更少。鄂旅投也有和华侨城一样的财务习惯，也就是把文旅地产与其他旅游收入合并计入“文化旅游“收入，自然按照我们的标准只能计算其景区、旅行社、以及度假酒店的收入。
以此计算，鄂旅投集团2019年真正的旅游收入仅在13亿左右。
另外我们还可看一下鄂旅投旗下各景区的经营情况，收入增长速度很快，从2016年的2.7亿，到2019年的9.5亿，增长了2.5倍。但从效益来看基本上处于盈亏平衡上下浮动。2019年9.5亿的营收，仅录得200多万的净利，实在看不出强在何处。
从其中一些典型企业案例可以发现，目前各省级旅投集团大多资产规模大、经营范围广，但从旅游投资和经营实绩来看，经济效益和成功案例都很缺乏。如果一堆省级旅投集团仅仅因为行政级别的原因而得到行业排名，显然是不合适的。
