摘要：
本文目录养生旅游的特点有哪些旅游地产的投资前景如何旅游市场的投资热点-康养一、养生旅游的特点有哪些——预见2023：《2023年中国康养旅游行业全景图谱》(附市场规模、竞争格局和发... 本文目录
一、养生旅游的特点有哪些
——预见2023：《2023年中国康养旅游行业全景图谱》(附市场规模、竞争格局和发展前景等)
行业主要公司：恒大集团、海航旅业、中国旅游集团、绿城中国、中国绿发、复星康养等。
本文核心数据：中国康养旅游产业政策、中国康养旅游行业市场规模
国内外对于康养旅游的定义不同，国外一般将“康养”的概念拆分，即“康”旅游(Medical Tourism)和“养”旅游(Wellness
在我国，根据《国家康养旅游示范基地标准》，康养旅游被定义为：通过养颜健体、营养膳食、修心养性、关爱环境等各种手段，使人在身体、心智和精神上都能达到自然和谐的优良状态的各种旅游活动的总和。
从产业链的角度，从最初单一的健康理疗产品到最后成为内容丰富的康旅产业，要经过一系列引导、加工、宣传、集聚的演变过程。其生命周期大致沿着“开发-规划设计-建设-运营”的链条，其中穿插着投融资。在这一过程中政府、城投公司是至关重要的推手。
经过20年发展，我国主要的康养旅游客群仍以出境接受更为先进的医疗技术的“康”旅游为主，而在境内，侧重养老及疗养的“养”旅游相关产业正蓬勃兴起。
然而我国康养旅游发展中实践先于理论，2002年海南三亚最早出现养生旅游，但发展规模有限。我国康养旅游的开始在于2012年时攀枝花提出开发全国“康养旅游”。直到2016年1月国家旅游局发布《国家康养旅游示范基地》标准，并明确了“康养旅游”的概念，康养旅游便被国家纳入了经济发展战略。
全面化的重视康养是经济社会发展的重要标志之一，是生存到生活的历进，温饱到品质生活的讲究。“十四五”以来，国家更是在相关规划中明确提出要大力推进康养旅游示范基地建设，自此行业迎来快速发展热潮。
行业政策背景：康养旅游产业政策支持力度达到高峰
国家对于康养旅游的政策支持开始于“十三五”初期，国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与田园、养老、文化、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式的升级换代和产业链进化。自此，国家陆续出台政策文件大力鼓励发展康养产业。
“十四五”以来，康养旅游产业的政策支持力度更是达到高峰，2021年6月，文化和旅游部发布的《“十四五”文化和旅游发展规划》明确提出，发展康养旅游，推动国家康养旅游示范基地建设。这无疑为各地布局康养旅游产业发展再添一把柴。
1、亚健康人群是康养旅游主要需求群体
随着我国经济社会的发展，人民生活水平的提高，国民对于健康和身体素质的提升需求不断增强，同时我国将步入老龄化社会，老龄化问题日益加剧，这些都为康养旅游提供巨大的市场。目前我国，70%的人处于亚健康状态，15%的人处于疾病状态，在加上17%六十岁以上的老年人口。未来10年，各种慢性疾病将以爆发式的速度迅速扩展到每一个家庭。另外康养旅游的需求主体：还包括1.09亿的中产阶级中的追求高品质生活健康人群。
2017年9月13日，“推进健康旅游示范基地建设工作座谈会”在京召开，国家卫生计生委公布了首批健康旅游示范基地名单，它们是：天津健康产业园、河北秦皇岛市北戴河区、上海新虹桥国际医学中心、江苏泰州市姜堰区、浙江舟山群岛新区、安徽池州市九华山风景区、福建平潭综合实验区、山东青岛市崂山湾国际生态健康城、中国(广东)自由贸易试验区广州南沙新区、广西桂林市、海南三亚市、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、贵州遵义市桃花江。
近年来，随着人们对健康生活的重视，“大健康”产业正快速迈入新一轮的增长。作为把旅游业和“大健康”产业结合的康养旅游，拥有着良好的市场环境，是发展空间巨大的蓝海市场。据全国旅游标准化技术委员会2022年5月发布的《康养旅游机构服务指南(征求意见稿)》编制说明显示，2015年康养旅游的交易规模约为400亿元，2018年市场规模达到691亿元，2019年市场规模将近830亿元，2015-2019年年均复合增速高达20%左右。
因2020年全球疫情蔓延，人们出行受到影响，旅游行业整体运行情况不佳，旅游行业收入规模大幅下降。经初步统计，2020年中国康养旅游市场规模小幅下降至813亿元，2021年因疫情逐步好转，行业恢复增长，中国康养旅游市场规模接近900亿元。
2014-2021年，中国文化和旅游单位数量呈先升后降趋势。2021年，纳入文化和旅游发展统计范围的中国文化和旅游单位数为32.46万个，相比2020年下降了4.98%。
根据企查猫数据，截止2022年9月23日，中国关于康养旅游相关服务与制造企业的数量共计6127家。从历年相关企业的注册数量变化情况来看，2017年以来，中国康养旅游行业企业注册数量呈指数型增长，2020年行业注册企业数量达到1623家，达到历年峰值，同比增长43.25%。2021年行业注册企业数量有所下降，为821家;截止2023年2月28日，2022年中国康养旅游相关服务注册企业数量为601家。
根据国家旅游示范工作评定委员会发布消息，我国首批国家旅游示范基地共有40家，评出首批国家旅游示范基地，包括10个中国旅游休闲示范城市、10个中国绿色旅游示范基地、10个中国人文旅游示范基地、5个中国蓝色旅游示范基地及5个中国康养旅游示范基地。
1、需求多样化与供给多样化的深度融合是发展的重要趋势
新冠肺炎疫情的爆发促进康养旅游朝“大健康”与“大养生”两大新康养元素纵向融合的同时，向智慧健康、生活方式等领域横向延伸。在政策环境走向多维融合，健康需求焕新的背景下，康养旅游受众、元素、产品组合、市场主体逐渐迭代。而出于康旅行业可持续、规范化发展的考虑，作为影响行业发展的必要环节，金融支持及包括监管在内的市场缺失元素的进一步完善变得尤为重要。
未来，康养旅居市场将迎来新的发展。一方面，康养旅居的业态将更加丰富。以中医药健康旅游、温泉旅游、森林生态游、康养运动游等健康养生为特色的旅游业态将受到银发一族的青睐，更多新的产品和服务将适应满足老年群体的需求;另一方面，康养旅居将更加注重体验性，适老化设计智能设备的应用将更加成熟。
《“健康中国2030”规划纲要》定下明确目标：到2030年达16万亿。在“健康中国”正式成为中国发展的核心理念下，健康产业已经成为新常态下服务产业发展的重要引擎。康养旅游已经成为我国从省到市到县再到风景区等各级政府及管理部门的重要布局方向。国家旅游局也通过打造中国康养旅游示范基地，来逐步规范康养旅游的发展。
目前，各国均争相打造健康养生度假旅游目的地。我国健康养生休闲产业也在近年内急速升温，康养旅游行业成为了一个高速发展的朝阳产业。在这种形势下，发展健康养生度假旅游，顺应了健康服务业发展的大趋势，蕴含着广阔的市场空间。虽然康养旅游市场的需求潜力巨大，但考虑到目前市场供给相对不足且全球疫情仍有反复，前瞻认为中短期内市场仍无法恢复疫情前的高速增长，预计到2028年，中国康养旅游市场规模为1630亿元左右。
更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国康养旅游行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。
二、旅游地产的投资前景如何
——预见2021:《2021年中国旅游地产产业全景图谱》(附产业链、竞争格局、发展趋势等)
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，旅游地产发展基础较好，国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎;房地产开发投资规模仍然持续增长。
从区域来看，北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，是2020年中国旅游业最发达城市之首，发展旅游地产具有较大优势。
从企业竞争来看，融创文旅、华侨城凭借丰富的业务形态和区域分布位居2020年全国文旅地产运营优秀企业前两位。在“房住不炒”定位下变，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，旅游地产发展进入转型分化期。去地产化明显，多元化发展是新常态，未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接
旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，旅游地产的开发对象是旅游物业。
从旅游产业链层面看，旅游消费涉及的企业分属于不同的产业类型，旅游产业内部不同企业承担不同的价值创造职能，主要包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、休闲娱乐设施等。
从房地产业产业链层面看，房地产业涉及面广，主要环节有资金、土地、设计、开发、施工、销售、物业，其中资金贯穿始末，中间涉及金融机构、政府机构、开发企业、规划设计公司、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，有代理商从事中间活动共同为消费者服务是重要交叉点。旅游地产开发以已有景区景点为依托，重在地产，而把旅游作为发展地产的重要工具和手段。
国内的旅游地产投资主体主要有三种：一是传统的房地产开发商，拥有雄厚的资金实力，如万科、万达和富丽等;二是传统的旅游企业，渴望探索旅游与旅游地产的互补互动;除此以外，也有部分传统制造企业参与，如金杯集团、联想等。
旅游地产开发模式按照目的的不同而有所区别，如以居住为目的则需要借景开发甚至造景开发;以旅游接待为目的则采用自营式酒店模式等。
回顾旅游地产在我国的发展历史，从20世纪90年代初萌芽至2006年进入全面发展阶段，旅游地产的产品形式逐渐丰富，但仍以销售物业为主。2007年进入高速发展阶段，此时旅游地产项目开始遍地开花，产品以销售和经营物业并重。
自2014年以来，中国旅游地产的发展进入了转型分化期，逐步回归理性，行业专业化程度提高，盲目跟风、定位不清、设计水平不高、经营管理不力的旅游项目逐渐被市场淘汰。实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业通过并购、合作等方式获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
按照旅游资源结构的不同，国内旅游地产呈海滨城市、人文景观和特色小镇三种类型的发展趋势。总体看来，地方的旅游特色特点决定了该地区旅游地产项目发展的方向和特点。青岛旅游社
一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。
旅游地产发展与旅游业发展密切相关，旅游地产发展基础较好。根据中国文旅部统计数据，2015-2020年国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2020年受疫情影响，我国旅游业受到较大冲击，国内旅游人数约为34.26亿人次，同比下降43%;国内旅游收入达3.19万亿元，同比负增长52%。
中国旅游研究院预计2021年国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，分别比2020年增长42%和48%。
从房地产开发投资看，虽然近几年我国房地产开发受到国家严格调控，但是2015-2020年，我国房地产开发投资规模仍然持续增长。2020年，我国房地产开发投资达14.14万亿元，同比增长1.9%，增速下降明显。
2021年一季度，全国房地产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%，增长明显，主要是2020年一季度受疫情影响房地产开发投资规模下降明显导致。
根据旅游中心定位的中国城市分析，旅游地产的空间分布大致分为四个层级：上海、北京、广州和深圳是中国旅游中心排名最高的城市，代表了中国三大经济核心区域。
天津、南京、杭州、桂林、厦门、大连、青岛、苏州、成都、重庆等城市在旅游中心城市排名中处于第二集团，这些城市大多是稳定的区域旅游中心，一些专门旅游城市如大连、青岛、杭州等已演化成综合型旅游中心城市。在这些城市进行旅游地产的开发投资相对较小，可利用的自然风景资源优势较强，是旅游地产开发的重点地区。
沈阳、西安、泉州、温州、中山、烟台等城市在旅游中心城市排名中处于第三集团，这些城市旅游综合基础一般，但都有个别突出优势，如沈阳、西安的旅游市场大，中山的开放程度高，烟台的政府重视度高。
常州、绍兴、合肥、南昌、长沙、嘉兴等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集团，这些城市旅游特色不突出，自然风景资源也不够独特。然而，这些暂时处于落后的城市也有非常大的增长空间，一些中小型房地产企业可以在这些城市进行小规模的旅游地产开发，不仅提升城市的旅游形象，也可取得一定的经济效益。
从城市旅游业发展程度看，根据中国大陆地级以上城市的旅游人数、旅游收入、旅游业比重、交通便利程度和旅游基础设施等五个维度来综合衡量各城市旅游业的发达程度。北京、重庆和上海连续四年名列前三，并且在旅游人数、旅游收入来、旅游基础设施三个维度排名上，这三个城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游总收入、交通便利程度和旅游基础设施三个方面表现优异，均在前三名之内。北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，发展旅游地产具有较大优势。
从发展旅游地产的房地产企业来看，2020年4月，据中指院数据显示，国内百强房企中，有57家布局了文旅产业，其中前50强房企高达36家。在投资金额方面，房企在文旅产业方面的投资也巨大，2020上半年，各地文旅项目签约与投建金额已超1115亿元。
从全国文旅地产运营优秀企业来看，据中国指数研究院，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10分别为融创文化旅游发展集团有限公司、华侨城集团有限公司、荣盛康旅投资有限公司、中国金茂控股集团有限公司、祥源控股集团有限责任公司等，其中融创文旅位居首位，华侨城集团位居第二位，融创文旅项目包括昆明融创文旅城、无锡融创文旅城、广州融创文旅城、青岛东方影都等，业务形态主要为乐园、商业、酒店等，区域分布在重庆、成都、西双版纳、青岛、南昌、广州等地;华侨城集团主要项目有深圳华侨城旅游度假区，大理古城、元阳梯田、昆明轿子山、昆明世博园，三亚天涯区“一镇一村”等，主要是度假区、古镇、产业小镇等，分布在云南、海南、陕西、四川、山西、北京、河北等地。
从文旅地产具体项目来看，2020年最佳文旅地产项目TOP10尚未公布，从2019年评选结果来看，2019年中国最佳文旅地产项目TOP10分别为中铁国际生态城、勐巴拉国际旅游度假区、阿那亚黄金海岸社区、绿城安吉桃花源、祥源齐云山生态文化旅游度假区等，其中，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中祥源控股集团的祥源齐云山生态文化旅游度假区入选。
注：文章撰写期间2020年排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
2020年中国最期待文旅地产项目TOP10包括昆明融创文旅城、抚仙湖国际度假小镇、汉华天马山国际温泉度假区、泰禾厦门湾等，其中2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中融创中国昆明融创文旅城、山西汉华产业集团汉华天马山国际温泉度假区、祥源控股集团祥源花世界旅游度假区、金茂集团汤山温泉康养小镇入选。
注：文章撰写期间2021年中国最期待文旅地产项目排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
可知旅游地产企业中融创文旅、祥源控股集团、山西汉华产业集团、金茂集团具有较强的竞争力，有望在2020年榜单中拥有优异表现。
从旅游地产企业经营模式看，主要有四种模式：第一种是景点型开发，企业以主题公园、娱乐设施等旅游景点开发先行带动房地产发展，代表企业有华侨城A、融创文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二种是度假型开发，企业以如度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等房地产先行带动度假地发展，代表企业有荣盛康旅、汉华文旅、鼎龙集团等;
第三种是商业型开发，企业主要以旅游区或周边相应的商店、娱乐设施等开发和建造带动房地产发展，代表企业有金茂控股、融创文旅、万达地产等;
第四种是住宅型开发，以这类模式经营的多为传统的房地产开发商，主要以开发与旅游区高度关联的各类住宅建筑物为主，代表企业有四川恒邦、睿古地产、雅居乐等。可知，经营模式各异，企业在不同的旅游地产开发模式下具有不同的发展优势。
以国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者——华侨城为例，华侨城是先做旅游，后做地产的典型代表，其属下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。
从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。
去地产化明显多元化发展是新常态
2021年，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向，未来旅游产业链竞争难度将继续加大。
未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。
以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。青岛旅游住宿
三、旅游市场的投资热点-康养
康养旅游，国际上称为医疗健康旅游。从国家发布的《健康中国2030规划纲要》看，大健康的核心保障是医疗的保障，因此，我们认为康养旅游是以“医疗”为核心的养生、养老、体育、文化、旅游等诸多业态融合的新兴产业。
从市场需求看，游客从最初的出行旅游，转变为更加追求休闲品质、深度体验的异地生活方式。这需要多元化的旅游主体在投资、运营方式上进行转型，发展医疗旅游、养老旅游等将成为转型的突破口。具体来说，可以从以下四点来看：
1、人口老龄化加速。中国已经全面进入了老龄化社会，中国老龄人口的迅速增加，催生大健康服务行业的迅速崛起，且市场规模正在快速放大。
2、慢性病人群增多。慢性疾病是威胁中国人健康的头号杀手，占人群死因构成的86.6%。据调查，目前中国慢性病患者已超过2.6亿。科学管理健康、延长寿命已成为人们高度重视的话题。
3、居民购买力提高。伴随着中国中产阶级人数的持续攀升，消费者购买力也在不断提高，人们开始注重生态环境与生命健康和谐共生，健康产品和健康服务的需求正在因此而急剧增加。
4、政策持续性扶持。近年来，伴随着“健康中国”理念上升为国家战略以后，一系列扶持、促进健康产业发展的政策紧密出台，大量投资正加速涌入大健康领域。
森林养生基地应是以森林资源及其生态环境为依托，通过提供多种形式的森林养生项目，以促进游客强身健体、修身养性为目的，满足不同人群生理和心理健康需求的特定区域。
1）保健型。这种产品类型是通过优美的景观达到放松、愉悦的效果，以静态洗涤心灵，道法自然。例如：森林景观、森林音乐、森林温泉等。
2）康复型。森林对慢性疾病具有一定的疗效，如：空气负离子养生馆、植物精气养生馆、森林心理咨询室。
3）运动型。通过各种适合在森林中的运动来增强体质，预防疾病。如：慢跑、散步、登山、耕作。
4）文化型。通过文化体验来修身养性，以实现心灵的宁静和身体的舒适。如：禅修、冥想、品茶、太极、瑜伽、养生操等。
5）饮食型。根据食材的高品质、高药用价值制定饮食，达到养生的效果。如：有机食品、药用食材。
随着一大批温泉度假村、温泉小镇以及温泉新城的涌现，可以看出温泉对休闲产业的聚集效应，对区域经济的有力带动得到认可。随着新型城镇化的发展和特色小镇的风口，我们有理由相信，温泉小镇将是未来休闲度假开发的超级热门。
1）出水方式不同：运用工程技术手段，通过改变温泉的出水方式，给游客不同的体验。例如音波喷射温泉、SPA冲击泉气泡温泉、蒸气泉浴、瀑布温泉、温泉海浪浴等等。
2）创意概念不同：通过向温泉水中添加花草、矿物、瓜果、盐雾、香精等特定材料，形成具有不同功效的温泉汤浴，从而丰富游憩方式。例如花草温泉、瓜果温泉、香熏温泉、盐雾温泉、蜂蜜温泉、名酒温泉、草药温泉、巧克力温泉、咖喱温泉等等。
3）泡浴设施不同：通过不同的泡浴设施，给游客不同的感受。例如：桶浴温泉、温泉游泳池、浮浴池、沐足廊、温泉漂流河等等。
4）外围景观不同：根据温泉的外部资源，因地制宜，打造景观给游客以美妙的感受。例如：山林式、滨水式、小镇式、园林式等等。青岛旅游攻略
中医药健康旅游产业规划是以悠久的中医药文化为内涵、以旅游为实施手段，打造一个整合平台，联动发展旅游业、生态农业、文创产业、会议会展业、服务贸易、体育运动产业、养老服务产业、中药加工产业等相关产业，将这些产业进行跨界融合、优化升级，形成复合体，形成新产业形态、形成核心竞争力。
中医药产业园的设计思想来源于中华民族积淀了几千年的中医药文化智慧，集儒释道及诸子百家思想于一体，遵循“天人合一”法则，用创意产业的思维方式将相关的资源重新审视、重新梳理、重新组合、重新演绎、重新创意，再经过系统分析、科学论证，使“规划”具有主题性、新颖性、特质性、系统性、整体性、可操作性并具有高度、广度、深度和关联度。将一、二、三产业融合互动，拓展产业范围、延伸产业链条，构建“中医药健康服务+旅游”的复合型全景产业体系。
