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一、旅游者购买成本体系
摘要：在旅游市场需求日趋个性化、多样化的背景下，整合营销传播理论将取代传统的市场营销组合理论，为旅游地市场营销提供新的理念和途径。旅游地形象营销将取代单纯的产品营销，构建由形象塑造、包装、传播与管理组成的旅游地形象整合营销体系，从而协调、整合旅游地各营销要素，形成统一的旅游营销诉求点。培育统一的旅游地品牌形象，获取最佳、最有效的营销传播影响力。
关键词：旅游需求；整合营销；旅游地形象；旅游营销；体系
中图分类号：F590.8文献标识码：A文章编号：1000－2154(2007)08－0068－06
随着旅游业的迅猛发展，旅游目的地之间的市场竞争日趋激烈，旅游地形象问题的研究因此成为近几十年来国内外的热门课题。总的说来，旅游地形象是指人们对旅游目的地总体的、抽象的、概括的认识和评价川。旅游形象设计、塑造带有很大的市场营销成分，强调的是旅游地最能吸引游客的特征。它通过系统化的设计、公众参与、各种活动与传播媒介的力量，以强化旅游地的精神理念，累积其形象价值并增强其凝聚力和吸引力。形象效应可以唤起潜在旅游者对旅游地的意识和初步印象，使其产生一种追求感，进而驱动旅游者前往，对于稳定客源市场、实现旅游业持续发展具有重要意义。
一、旅游市场需求变化与整合营销理论的应用
随着社会经济的发展和旅游业自身的不断成熟，旅游市场由于不同类型需求的出现而经历丁不同程度的“非大规模化”，因而被自然分割成了多样化的微观市场，尤其是进入80年代后期以来，以互联网为代表的信息技术飞速发展和以其为背景的旅游者消费意识的转化、成熟度的提高，更加剧了旅游需求的个性化和多样化趋势。这种变化迫使旅游目的地开始关注需求的差异性，通过提供多样化旅游产品来针对性地满足日趋复杂多变的旅游需求。而在这种营销战略变革的过程中却存在着一个问题，旅游目的地为了将众多的旅游产品推销给旅游者，在媒体传播过程中往往选取了过多的诉求点，因而不能使旅游产品在旅游者心中留下深刻的印象，进而产生品牌形象效应，创造更多的附加值。从这个角度上说，如何将这些旅游产品有效地整合起来，通过一致的媒介诉求点使其形成广为人知的旅游形象，从而形成巨大的吸引招徕力量就成为首当其冲的问题。传统的4Ps营销理论过多地强调由内而外的营销模式，只是一味寻找自己需要的旅游者，而不去了解旅游者到底需要什么，这显然是与信息社会中旅游者个性化的需求是相矛盾的，当然也不能解决旅游地的品牌形象问题。由美国D·E·舒尔兹教授于1993年首先提出的整合营销传播理论(IntegratedMarketing Communication，简称IMC)为解决这一矛盾和问题提供了很好的途径。“营销传播是营销史上最令人激动、最具挑战性的时代，这个研究领域将会出现前所未有的变革”。
IMC的核心思想主要体现在以下三个方面：(1)由4Ps转向4Cs。4Ps理论由美国J·麦卡锡教授在上世纪60年代提出，四十多年一直作为营销理论的基础。IMC认为传统营销的4Ps理论是以产品为导向的营销策略，在当前以消费者为中心的市场环境里，企业要充分重视消费者的需要和欲望(Consumer wants and needs)；深入了解消费者为满足自身需求所愿意付出的成本(Cost)；系统地研究如何使消费者在购买、使用产品时更方便(Convemence)；考虑如何与消费者进行多层次的双向沟通(Communlcatlon)。(2)从由内向外的营销模式转向由外向内的模式。传统营销模式是企业根据自己制造的产品，确定一定的利润目标，寻找合适的销售渠道，向消费者进行促销说服，即采用“消费者请注意”的自内向外的模式。整合营销传播则相反，企业系统地研究消费者，分析他们的购买行为，与消费者进行双向沟通，以此为基础整合企业的信息传播渠道，达到销售产品的目的，即采用“请注意消费者”的由外向内的模式。(3)从一般的促销宣传转向控制消费者的心理变化过程。在传统营销中，企业希望通过大量的信息传递来影响消费者的购买行为，但在现代社会里，消费者的素质不断提高，对信息选择的自主意识增强，信息的冲击效应对消费者购买行为的影响减弱或者并不持久。IMC认为，消费者对产品的认识有一个心理变化过程，因此企业需要通过与消费者的双向沟通对消费者的心理变化过程进行管理。企业通过不同的传播通道，将有关信息传递给消费者，并设法求得消费者的反馈，建立消费者数据库，分析消费者的行为，对信息进行有针对性的加工和传播，达到控制消费者购买心理变化过程的目的。
将IMC理论应用到旅游业中，则要求旅游目的地以旅游者需求为中心，重组目的地企业行为和市场行为，综合协调地使用各种形式的传播方式，以统一的目标和统一的形象，传递一致的产品信息，实现与旅游者的双向沟通，更有效地达到旅游地形象传播和产品营销的目的。其核心思想是对旅游者的客户关系管理，强调以“旅游者需求”为中心，要求旅游目的地不同部门、不同人员从各自不同角度与顾客沟通时有统一的口径、统一的品牌个性、统一的顾客利益点和统一的销售创意，形成集中的旅游形象冲击力，及时通过不同的渠道进行系统的旅游者信息反馈，进而动态性调整促销策略。
根据整合营销传播理论，为适应旅游需求的个性化、多样化发展趋势，旅游形象营销将取代单纯的产品营销，形成由形象塑造、包装、传播与管理组成的旅游地形象整合营销体系，从而协调、整合旅游地各营销要素，形成统一的旅游营销诉求点，获取最佳、高效的旅游营销传播影响力。
旅游地形象塑造要以资源与市场分析为依据，通过旅游地形象定位、旅游产品设计与开发来实现。
资源分析应包括硬性和软性资源分析。硬性资源需分析旅游资源种类、数量、品位、结构、组合、知名景点及数量、景点风格、气候、水文、地貌特点、动植物种类与数量、经济总量、人均产值、人均收入、旅游业总产值及人均产值、旅游企事业单位数量、利税量、旅游从业人员数量、收入、学历、性别、年龄、旅游网站数量、服务内容及模式等；软性资源需分析旅游地的历史文化、著名人物、民俗风情、高校数量、文艺团体种类及数量、节庆活动类别与特色等。
市场分析应包括国际、国内市场分析和竞争市场分析，内容主要有：旅游经济发展速度、总收入及占GDP的比重、旅游者人均消费额、旅游总人次、停留天数、出游时间特点、出游率、出入境人数、入境游客流向特点、国籍或省份、性别、年龄、收入、学历、种族、社会阶层、交通方式选择、获知目的地信息的方式、对旅游地形象的感知程度、偏好以及旅游形象的竞争替代特征等。
为旅游目的地在目标顾客心目中树立和造就某一与众不同或突出的地位，称为旅游地形象定位。其目的是诱导消费者一提起某一旅游地心中就会想起什么，用怎样的词语来评价、描述、传播它，在旅游行为实施时选择哪个目的地。旅游地形象定位表述的最有效方式往往是一句概括性的主题口号，它用精粹的语言、巧妙的创意构造出一个富于吸引魅力的旅游形象。形象定位研究是旅游地形象整合营销的重要环节和宏观战略，体现了旅游地发展的目标方向。综合学界研究，旅游地形象定位可选用下列主要方法。
1．根据旅游地特色进行定位。根据旅游地的某种或某些优点、特色，或者说是根据目标顾客所看重的某种或某些利益，力求凸现自身的特色进行定位。如海南——“热带中国”、山东——“走近孔子，扬帆青岛”等旅游地形象定位。
2．根据价格——质量之间的联系进行定位。旅游地将其产品价格作为反映其质量的标识。价格战略的重要作用之一是象征产品的质量。产品质量越高、特色越突出，价格越高。如对于高档酒店、高尔夫休闲度假区来说，制定高价本身就会对旅游者起到一种知觉暗示作用，即他们可以获得高效用、高利益。
3．逆向定位。强调并宣传定位对象是消费者心目中第一位形象的对立面或相反面，打破消费者一般思维模式，以相反的内容和形式标新立异地塑造旅游形象。如河南林州市林滤山风景区以“暑天山上看冰堆，冬天峡谷观桃花”的独特定位征服市场。
4．根据产品使用者进行定位。旅游目的地通过营销努力，特别是通过公关活动，同某一社会阶层或社会名流建立起较为经常的主顾关系，则会变得为某些类型的顾客所关注。一些可以起消费示范作用的社会阶层、名流(如影视、体育明星、社会名人)被邀请到某旅游地或游览观光、或休闲度假，都能为旅游地定位战略的实施起促进作用。如1998年美国总统克林顿访华期间前往桂林，对桂林山水赞不绝口，此后，桂林巧打“克林顿牌”吸引了大量游客。
5．空隙定位。与有形商品定位比较，旅游地形象定位更适合于空隙定位。尽管旅游点数目呈爆炸性增长，特别是同类人工景点相互模仿，数量剧增，但相对来说，仍然存在大量的形象空隙，旅游者仍然期待着个性鲜明、形象独特的新景点出现。空隙定位的核心是树立一个与众不同、从未有过的主题形象。如深圳民俗村的形象定位并不在于人工复制的少数民族村落，而是那些身着民族服饰的演员、员工及其每日定时举行的“全园秀”表演。
6．借助竞争者进行定位。通过将自己同市场声望高的某一旅游地进行比较，借助竞争者的知名度来实现自己的形象定位。通常做法是，通过推出比较性广告，诉求自己与竞争者在某一或某些效用、特点等方面的相同甚至优异之处，从而达到引起消费者注意并在其心目中形成印象、树立形象的目的。如牙买加旅游形象定位为“加勒比海中的夏威夷”，从而使牙买加从加勒比海众多海滨旅游地中脱颖而出。
在旅游产品谱系中，一般可分为观光、度假、专项和特种旅游产品四大类。每大类旅游产品又可根据不同旅游地的资源基础和市场需求，设计开发不同的产品类型，如观光旅游产品中的山岳观光、水景观光、森林观光等；度假旅游产品中的温泉度假、海滨度假、乡村度假等；专项旅游产品中的生态旅游、节庆旅游、会议旅游、商务旅游、宗教旅游、修学旅游、购物旅游等；特种旅游产品中的探险旅游、科考旅游、特种体育旅游、狩猎旅游等。关键是必须围绕旅游地的形象定位，进行旅游产品谱的科学设计与开发，尤其是选准能够体现、突出旅游地形象的主打旅游产品，进行重点开发、打造，并对原有旅游产品进行改造、提升，这是旅游地形象塑造过程中的重要环节。青岛旅游报团
旅游地形象包装的主要手段是设计、导人旅游形象识别系统。旅游地形象识别系统(TDIS)源于企业形象识别系统(CIS)，一般来说，包括理念识别系统(MIS)、行为识别系统(BIS)、视觉识别系统(VIS)和其他识别系统。
理念识别系统是指旅游地及其企业的经营宗旨、经营方针和价值观，表现为一个旅游地独特的文化、个性、精神面貌、伦理道德水平、宣传口号、发展目标等，是TDIS设计的灵魂。它一旦被公众所接受，既能对内部公众产生巨大的凝聚力，又能对外部公众产生巨大的吸引力，从而集聚旅游地内外的各种力量，保持旅游地良好形象，实现持续发展。
行为识别系统是旅游地为体现MIS的精神而设计的一整套全面、具体、系统的集体行为活动准则，是理念识别的具体化和可操作化，主要表现在旅游地的政府行为、民众行为和企业行为三方面。政府行为体现在政府的各种旅游管理与公关活动中；民众行为主要体现为当地居民形象，反映在居民的言谈举止、精神风貌、整体素质及热情好客程度等方面；企业行为主要表现在对内的员工管理、对旅游者的服务和对外的社会公益行为三个方面。政府的优质、高效管理，居民的良好精神风貌，企业的标准化、细微化、个性化服务是旅游地行为形象的核心。
视觉形象识别系统是旅游地在MIS和BIS的基础上，所设计的向社会公众传达的全部视觉形象的总和，以突出旅游地整体形象的特色与个性，使广大消费者在众多同类旅游地及其产品中，一眼就能识别出来。人类获得的外部信息中有70％以上通过视觉获得，视觉形象是旅游者能够最直观感受到的信息，其传播途径最为广泛，内容灵活多样。视觉形象设计具体表现为对旅游地一切可视资源的系统化、规范化、符号化，其作用不仅限于传递各种信息，更应成为旅游地景观的组成部分，起到对旅游地景观进一步美化和强化的作用。在类型和风格类似的两个旅游地之间，依靠视觉设计形成差异化，在竞争中占据优势地位更显重要，实际是向旅游者提供了更丰富的附加价值。视觉形象设计的内容，主要包括旅游地名称、标徽、标准字体、标准色、象征性吉祥物、形象人物、户外广告、旅游纪念品、旅游交通、人的视觉形象及企业的视觉形象等。
旅游地形象包装还包括听觉包装、味觉包装和意觉包装等。
听觉包装的常用手法就是“让旅游插上歌声的翅膀”。由日本著名歌星演唱的《无锡旅情》，让日本人按歌索景成群结队地来到无锡，就是一个成功的例子。随着旅游业的发展，旅游歌曲形象传播的作用逐渐显露出其市场价值。值得注意的是旅游歌曲必须情景交融，要把一定的理想、追求，或者是一种思想、情绪，结合在景观之中，才能激发出消费者的旅游欲望。
味觉包装主要是就旅游六要素中的“食”加以品牌化的包装，使之具有旅游地所独有的特色。味觉化包装在特定环境下可以构成影响旅游者购买决策的重要因素之一。
意觉包装是对旅游地及产品进行情境化、体验式的包装，可通过营造一种环境、设计一种场景、完成一个过程等来实现，强调互动性、参与性与融入性，为旅游者建立一种个性化、值得记忆的联系，使旅游产品与旅游者之间建立起更加亲密的关系，并充分互动活化起来，实现一种精神层面的情感诉求与亲和。
形象传播按照目标受众可以分为对内传播以及对外传播两种。针对旅游目的地内部居民进行的传播活动可称之为对内传播，其目标主要是增强居民的认同感，提升居民的自豪感和参与度，促使居民与政府共同为培育旅游地形象做出贡献；针对现实与潜在旅游市场的形象传播活动可称之为对外传播，其目标则是使旅游者产生一种追求感和购买欲望，进而驱动旅游者前往该旅游目的地。形象传播方法可以说多种多样，包括过程控制系统(营销过程、消费过程)和传播方式、手段整合等。
1．营销过程控制。形象传播的营销过程控制是对产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)和促销(Promotion)四个营销要素的整合，即4Ps协调、优化。在旅游地形象塑造中已涉及产品的设计开发、改造提升，在此不再赘述青岛旅游住宿。
价格对旅游地形象的影响主要体现在旅游目的地对外销售的价格体系上，因此必须对景区、旅行社、旅游饭店等影响价格因素的经营主体进行整合，避免价格战等造成价格体系混乱而影响目的地整体形象，在此过程中政府充分发挥宏观调控作用非常重要。完善、统一的价格体系是旅游地形象内涵的重要支撑。
在分销渠道选择与策略运用上，旅游目的地各营销组织必须按照形象设计的要求以统一的品牌形象出现。旅游目的地内的各景区、景点决不能各自为战，而是在整体品牌形象下进行各自的渠道拓展工作，如参加各种旅游展会活动要体现统一的旅游地形象、有统一的声音；要有统一的价格和返利系统；要有统一的高质量服务保障体系等。
旅游促销方式、手段多种多样，应整合各种促销媒体与工具，形成合力，各种促销活动要与旅游地形象定位相协调、统一，以一致的营销诉求面向目标市场。
2．消费过程控制。消费过程控制主要通过旅游服务方式、手段的优化，增强旅游者对旅游地品牌形象的信赖感和满意度，进而形成良好的口碑宣传。消费过程从游客出发就开始了，以旅行团为例，可以设计以形象宣传片为主题的有奖竞答活动等，既解决了游客旅途时间如何度过的问题，活跃了旅途气氛，又以游客参与互动的形式潜移默化地宣传了旅游地形象。总之，消费过程控制就是对服务质量和游客满意度的控制，其核心任务是通过提高员工素质，培养人人都是旅游形象、人人争当形象代言人的服务意识，为旅游者提供满意服务。
(二)旅游形象传播方式、手段策划
1．广告。根据旅游地形象传播的目标市场、发展与经营时期、时段的不同，采用不同形式的广告媒体和手段，立体广告与平面广告相搭配，硬性广告与软性广告相结合，传统媒体与新型媒体交叉投放。电视、报纸、广播、杂志、网络、手机、户外广告等不同的广告媒体具有不同的特点、传播范围和效果，应根据具体情况优化整合、科学运用。在信息化时代，尤其要注重网络媒体的运用。事实上，网络营销的功能不仅仅是广告，它包括传递、收集市场信息、开展数据库营销、顾客关系管理、有效广告公关传播平台、展现旅游地文化等多种职能。旅游目的地应建立自己的旅游网站，并进入各主要网络搜索引擎，与一些热门网站建立链接。
2．公关。公关活动可以建立和维持旅游目的地与公众间的良好关系，建立、维护、改善或改变旅游地形象。笔者设计了下列公关手段：(1)各种活动。如在主要目标市场城市举办新闻发布会、旅游推介会；邀请旅游专家、知名人士、政府和大型企业领导参观、考察；举办旅游发展研讨会、座谈会、联谊会等。(2)邀请明星、名人出任旅游地形象大使或代言人，利用其公众形象及知名度影响相关群体。(3)邀请主要旅游客源地新闻媒体和国内外有广泛影响的新闻媒体记者和专栏作家参观、考察，通过他们进行宣传报道。(4)创造新闻，平时注意不断将有新闻价值的信息通过新闻媒体传播出去，不断提升旅游地形象与知名度。(5)举办摄影大赛、导游大赛等活动，由新闻媒体进行报道，制造旅游形象宣传轰动效应。
3．制作旅游宣传品。按照AIDA原则(注意、兴趣、欲望、行动)制作旅游地形象宣传品，主要包括宣传册、导游图、明信片、宣传单页折页、海报、录像带、VCD等。旅游宣传品可通过主要客源地旅行社、旅游饭店、汽车站、火车站、机场、区内各旅游景点等多种渠道发放或者直接邮寄。
4．参加旅游展览(销)会。充分利用各种旅游展览(销)会、博览会，精心策划与设计旅游地展台，吸引观展者的注意，发放旅游宣传手册等资料，积极宣传、推介旅游地形象。
5．节事活动。根据旅游目的地的文脉和旅游发展特色，科学设计、策划各类旅游节庆活动，充分吸引公众注意力，形成轰动效应与新闻传播效应。
6．口碑。口碑是大多数消费者获得旅游信息的重要途径，良好的口碑对树立旅游地形象尤为重要。要获得良好的口碑应该从旅游六要素的建设、完善着手，努力营造使游客满意的条件。
青岛旅游价格策略分析(青岛旅游价格策略分析报告)" title="青岛旅游价格策略分析(青岛旅游价格策略分析报告)" >
7．联合促销。各旅游目的地尤其同处一定地域空间的临近旅游目的地，应根据各自形象定位，或优势互补、或资源共享，加强分工、合作，构建区域旅游营销联盟，共同面对市场，宣传、培育旅游地形象。
应根据整合营销传播理论，以统一的传播目标来协调运用上述各种旅游形象传播方式、手段，使不同的传播工具在每个阶段发挥出统一的、最佳的和最有效的传播影响力。
旅游目的地应建立品牌形象管理机制与组织，开展旅游市场调研活动，构建目标市场游客关系数据库，实现与旅游者的反馈式沟通，获取、分析旅游市场需求信息，把握旅游市场未来发展变化的特点、趋势，调整、控制旅游地形象整合营销传播过程，形成良性循环。
影响旅游目的地营销活动的因素错综复杂，营销组织众多，如何以统一的声音、统一的营销诉求，赢得竞争日趋激烈的市场，整合营销传播理论无疑为此提供了有力的手段。而旅游地形象是一个地区地脉与文脉的升华与结晶，体现、凝结了影响旅游者购买决策的各旅游要素。因此，从本质上讲，旅游地整合营销与旅游形象的形成过程都是一个各营销要素整合、优化的过程。旅游目的地应将整合营销的方向、目标与诉求点统一、归结到旅游形象的树立上来，而不是单纯的各类旅游产品的促销，构建由形象塑造、包装、传播与管理组成的旅游地形象整合营销体系，以获取最佳、高效的旅游营销效果、效益。
二、青岛旅游策略-青岛旅游计划攻略
青岛，一座美丽的海滨城市，位于山东省的东北部，是中国东部的一个重要港口城市。作为一座历史文化名城，青岛拥有着许多的历史遗迹和自然景观，吸引着众多游客前来观光旅游。本文将介绍青岛的旅游策略，为游客提供一些实用的建议。
青岛是一座历史悠久的城市，拥有着丰富的文化遗产。游客来到青岛，一定要了解这座城市的历史和文化。青岛有着许多的历史遗迹，如八大关、栈桥、五四广场等，都是青岛的重要景点。此外，青岛还有一座著名的博物馆——青岛博物馆，游客可以在这里了解青岛的历史文化。
青岛的气候温和湿润，四季分明，但最佳旅游季节是春季和秋季。春季青岛万物复苏，花开满街，是赏花的好时节。秋季则是青岛的旅游旺季，此时树叶变色，景色优美，同时也是海鲜美食的季节。夏季虽然炎热，但青岛的海滩仍然非常适合游泳，因此如果喜欢游泳，夏季也是来青岛的好时节。
青岛是一座美食城市，有许多著名的美食，如海鲜、烤肉串、煎饼果子等。在青岛，游客可以品尝到各种口味的美食，如山东鲁菜、川菜、粤菜等。在青岛，游客还可以到市场和街头巷尾去寻找美食，体验当地的美食文化。
来到青岛，游客需要规划合理的旅游路线，以便更好地了解青岛的景点和历史文化。一般来说，青岛的旅游路线可以分为以下几个部分：
1.栈桥、八大关和五四广场：这三个景点是青岛最著名的景点，也是游客最多的景点之一。
2.青岛博物馆：这是一座著名的博物馆，游客可以在这里了解青岛的历史文化。
3.海滩：青岛有许多美丽的海滩，如黄金海滩、石老人海滩等，游客可以在这里游泳、晒太阳。
三、产权式酒店投资分析
据有关方面统计：目前我国产权式酒店项目已发展到200多个，仅上海产权式酒店公寓已经超过75家，而且全国还有很多产权式酒店公寓项目在建。下面是关于产权式酒店投资分析，请详细阅读。
产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。预计到2004年，全球产权式酒店的销售额将达到300亿美元。长久以来，银行储蓄一直是国内居民投资的首选，但截至2002年2月的第8次降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，理财观念发生转变。与投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。
产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。
在中国内地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高，一般都在40%以上。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店(度假村)加入了分时度假交换联盟。
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。
随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”;北京的“金色假日”、“快乐无穷大———龙庆(假日)乡村俱乐部”;海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”;上海的“凤凰大厦”;秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”;大连的“海昌欣城”;杭州的“黄龙·月亮湾大酒店”等项目接踵而来。
几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业;二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成;三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。
回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件—旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成;其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富;最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目;而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买。青岛旅游资源
对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠;而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：
其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假;
其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱;
其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。
这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现;个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等;而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性(包括可交换性)、可投资性(升值能力)和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
要使国内产权式酒店的走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。
由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。
第二，酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。
第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。
第四，开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势(飞机航线)与地面优势(海南的景点、酒店)，并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。
第五，开发商和代理商应积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。
产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。
1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源;而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢3-4星级的酒店。
2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店，淡旺季很明显，，因此酒店管理人员除了应该是本地化外，还不妨采取“季节工”。当然，加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。
3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。
4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。
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