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本文目录旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结如何促进湖泊型旅游度假区的开发一、旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结青岛附近旅游我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比... 本文目录
一、旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结青岛附近旅游
我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比较关心的问题。在此，将在我国旅游地产发展环境与发展现状的基础之上对我国旅游地产的发展前景作一初步探讨。
旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]
SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O指的是Opportunities（机遇），T指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。
旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。
优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。
概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。
进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。
中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。
信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。
人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。
现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：
近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。
我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！
二、如何促进湖泊型旅游度假区的开发
湖泊型旅游度假区的特征湖泊型旅游度假区在我国旅游度假区建设中占有重要的地位，是以满足旅游者的休闲康体需求为目的，利用湖泊资源、通过选择优越区位和营造良好环境为游客提供各种休闲设施和服务的一种旅游度假区。湖泊和湖泊资源的特点决定了湖泊型旅游度假区的特性，除具备度假区的一般特征外，其在开发与发展模式上与其它类型的旅游度假区相比还有着自身的特色。首先，湖泊拥有丰富的淡水和水产资源，湖泊周围则有着宝贵的土地资源;整个湖区不仅水体景观优美宜人，而且文化旅游资源富于地方特色。其次，与其它类型的度假区相比，湖泊型旅游度假区更注重生态意识的培养，其生态旅游容量比其它旅游度假区小很多。第三，湖泊型旅游度假区具有多重功能，多数将生产功能与旅游功能结合起来并使二者相互促进，从而集度假、观光、生产、居住、生态与游憩于一体。第四，湖泊是一个封闭性的水域综合体，因此湖泊型旅游度假区的空间布局结构多以湖泊的自然景观为核心，呈现出绕湖而建的中心环核式布局。最后，湖泊型旅游度假区的发展大都严重依赖当地社区，周围有大量湖区居民，他们是度假区开发建设的主要参与者之一。青岛旅游数据
太湖区域是规划区依赖的主要区域。太湖是中国五大湖泊之一，平均水面超过3000平方公里，湖区流域约为35000平方公里。该湖有48岛，并被72个低山及丘陵所环绕，水面被江苏省的苏州、无锡、常州及浙江省的湖州市所共享，该湖的行政管理权由上述两省4主要城市的政府所共享。该湖湖岸线约为370公里，其中230公里在江苏省境内，其余140公里在浙江省境内。苏州湖岸线约占整个湖岸线的50%，而最短的湖岸线在常州，不到2%。
该区域属于亚热带季风气候，天气温和，雨量适中，四季分明。年平均气温14摄氏度左右。最显著的特征是水资源丰富，水系众多，典型的江南水乡地带。区域位于苏南地区，是我国经济最发达、最繁荣的地区之一，为旅游业的发展提供了经济基础和客源消费基础。山东青岛旅游
根据2002年统计和调查资料显示：
98%国内游客——其中包括60%江苏；30-35%上海；5-10%其他；
市场分割——20%商务/公司；10%度假/休闲；50%观光；20%娱乐。
2%国际游客——80%常州外企（75%来自亚洲，10%来自欧洲，10%来自美洲）；10%居住和工作在长江三角洲的外国人；10%来自于国外的外国人；
市场分割——80%商务/公司；10%度假/休闲；10%观光。
市场分析与沿太湖地区的湖滨目的地的比较分析和SWOT分析，对太湖湾旅游度假区定位为中国首创的、在开发和管理上达到国际标准的、一流的，集度假、娱乐、观光的综合型湖滨旅游度假区，服务对象为长三角地区的中、高等收入阶层的消费者和商务人员。
基于常州市民的收入以及目前为数较少的娱乐设施和区域，城市附近急需开发一个娱乐区域。规划推荐在太湖湾地区开发一个乡村家园。乡村家园一般为不同规模和不同年龄层次的游客团提供不同的娱乐点和设施。青岛旅游社
目标市场：常州居民，江苏有车族。
如果把商务旅游排除在外，常州市目前旅游产品的比例是以观光旅游为基础。计划中把盘古中心建成关键项目以及太湖湾观光旅游的旗帜性景点，作为观光旅游和教育旅游的主要形式。其周围可作为观光和部分休闲的旅游资源是太湖本身、常州主要景点和大运河。
目标市场：长三角游客、来自亚洲的生态学者和环境专家、学生教育群体。
休闲度假旅游主要集中在龙湾地区，包括一个高尔夫球场，山顶别墅村落和六星级宾馆，会议中心和船坞。酒店类型的分布和不同设施允许中高级市场游客从三到六星级酒店中选择其住宿方式。酒店提供多种健身项目，如SPA、瑜伽、水疗等。船坞和商铺为购物和进餐提供了休闲散步的氛围。
目标市场：来自长三角的有车族、国内商务游客
4、奖励旅游——会议中心、龙湾和船坞
奖励旅游是一个特殊的消费市场。它是公司为奖励雇员和代理商的业务出色或是为加强和顾客之间的联系而组织的。如今奖励旅游越来越多地把培训研讨会和各种会议结合起来，这样人们就能利用会议之便来参加旅游休闲活动。
5、商务会展旅游：会议中心、龙湾和船坞
基于市场分析和长三角地区会展市场的发展趋势，太湖湾可以为当地和该区域的国内外企业提供会展设施和服务。会议市场也平衡了旅游市场受季节影响的问题，由于通常会议都是在工作日进行的，因此在旅游淡季也能带来收益。青岛黄岛旅游
湖泊型度假区在学术界还没有明确定位，但在我国度假区建设中占有重要的地位，概括起来：它是利用湖泊资源，通过营造良好的环境和选择优越区位，以满足旅游者休闲康体为目的，为游客提供各种休闲服务和设施的一种旅游度假区。
由湖泊特点和湖泊资源的特点决定了湖泊型旅游度假区的特性，湖泊型旅游度假区的开发与发展，除了具备度假区一般的特征外，与其他旅游度假区相比有着自身的特色。
湖泊型度假区内各种资源的丰富性，湖泊及周围蕴涵丰富的资源，他们是在地质、地貌、水文、化学、生物等各种自然因素长期作用过程中形成的。主要有以下几类资源，一是有对人们最有用途的湖泊淡水资源；二是丰富的水产资源；三是湖泊周围是宝贵的土地资源；四是湖区有丰富的旅游资源，这里不仅有宜人的水体自然景观，还有地方特色的文化旅游资源，大多文化底蕴深厚。总之，富饶的湖泊是只要开发得当，可持久地为人们提供财富。
湖泊型度假区生态系统具有复杂性。湖泊生态系统属于湿地生态系统的一种，湿地生态系统是一个四圈（大气圈、水圈、土圈、岩石圈）交会的生态系统，与人类关系极为密切。湿地具有较高的生物生产力，是生物多样性的储存库。这是一个完整的生态系统，度假区的建设势必会影响到湖泊生态系统的稳定性。度假区开发后，各种度假旅游活动和度假设施融入到湖泊的整个生态循环系统中，使原本比较复杂的生态系统变得更加复杂，湖泊型旅游度假区的生态旅游容量也相对其他旅游度假区小很多。旅游业的发展严重依赖生态环境，因此，湖泊型旅游度假区比其他类型的度假区更注重生态意识的培养。
湖泊型度假区具有多功能性。一般而言，休闲度假是湖泊型度假区最主要的功能；由于湖泊一般有良好自然景观，或有深厚的文化积淀，为湖泊旅游开发提供了条件，游览观光成为多数湖泊型度假区另一个主要功能；湖区是当地最为重要的农业基地，湖泊型度假区在担当旅游度假区功能的同时会依然存在农业的生产功能，但多数是将生产功能与旅游功能结合起来，开展与旅游产品有关的参与型旅游活动，如垂钓、种植、采摘等农业旅游形式，这样达到相互促进的效果。所以，通常湖泊型度假区是集度假、观光、生产、居住、生态与游憩为一体的地域综合体，是生态系统、社会经济系统、文化系统、景观系统、基础设施系统与游憩系统的复合。
湖泊型度假区的空间布局结构具有多重性。湖泊是一个封闭性水域综合体，这决定了度假区的空间布局应绕湖而建，以湖泊自然景观为核心，饭店、商店、娱乐设施等环绕自然景观分布，形成围绕景观为中心环核式布局结构。由于湖泊型度假区的多功能性决定了度假区空间布局的离散性结构。如太湖周围度假区的开发就符合这种特点，环太湖有四个地区开发了旅游度假区，分别是无锡太湖旅游度假区、苏州太湖旅游度假区、湖州太湖旅游度假区、常州太湖湾旅游度假区。他们都是绕湖而建，同时他们都是综合性的旅游度假区，自身的布局又呈现离散性。
湖泊型旅游度假区发展会严重依赖当地的社区，具有明显的社区性特征。这是由于湖泊是生产的集中区，所以周围会有大量的湖区居民。在度假区的开发与发展中，对它们的生活造成影响，他们是度假区开发建设的主要参与者之一。与其他类型的相比，湖泊型旅游度假区社区性更明显，社区对度假区的发展影响更深。
湖泊型度假区的空间竞争特点：湖泊属于遍在性旅游资源，具有共性大、独特性小、空间竞争替代性强的特点。我国地区之间经济发展不平衡，并且经济发达的长江中下游和东部地区湖泊较多，这样，中西部地区的湖泊很难吸引到东部地区的观光游客，主要吸引了本地的观光游客。长江中下游和东部地区虽然具有发展度假旅游的经济基础，但东部地区海岸线较长，有大连金石滩、青岛石老人、海南三亚亚龙湾、北海银滩等著名滨海旅游度假区。湖泊度假区和滨海度假区的相似性较多，在旅游地空间竞争中，湖泊度假区容易被经济发达、交通便捷的滨海度假区所替代。最终，长江中下游和东部地区湖泊形成了吸引较多观光游客、少量度假游客的状况。
在开发中，湖泊型旅游度假区有对环境的改善和保护要求高、客源市场针对性强、对定位要求高和更多关注开发带来的影响的特点。在功能和项目设计上，湖滨度假区项目于海湾度假区相比，其居住、商业等设施的规模稍小，标准也会有所降低。滨水的环境特点也决定了水上运动是主要的游憩方式。除了各种水上运动设施外，滨水区的人行道、自行车道及野营、垂钓区既能保证开敞空间的存在，又增加娱乐性。
