摘要：
本文目录如何评价青岛这座城市的现状以及发展前景中国旅游业的发展前景旅游地产的投资前景如何一、如何评价青岛这座城市的现状以及发展前景... 本文目录
一、如何评价青岛这座城市的现状以及发展前景
1、青岛的现状就是已经自我满足了，未来的前景估计也就是现在这个样子了。
2、2000年以后，青岛不再有像样的品牌，工业和轻工业在2000年后逐渐下降。海尔和海信等领先公司也致力于房地产，其主营业务竞争力也逐渐下降。现在，海尔的主要白色家电已被格力完全超越。这不仅是海尔管理层的责任。以当地为导向使企业获利。但这是政府导向的短期利益。高端服务业也错失了机遇，未能发展。在同级城市中，金融业，信息服务业，文化娱乐业普遍落后。 2015年底，青岛银行在香港上市。 IPO当天，它跌破了发行价。半年后，它仍然处于“中断”状态。从表面上看，投资者对企业的期望似乎不高，但这不是青岛金融业的缩影吗？
3、即使在旅游业中，青岛也落后于厦门等旅游城市，但房价已进入前几名。到目前为止，青岛的发展对于国有企业仍然是主要的角色，民营经济的发展是有限的。各种生产要素的价格，土地和住房的成本以及融资成本仍然很高。害怕投资者。当然，青岛的发展还具有外部因素，地理位置，国家政策等。每个人都能看到可以找到学术分析，因此我将不做详细介绍。现在，青岛东部的发展正在成熟，增长空间不大，我们只能在此基础上继续优化。青岛的发展还取决于扩大城市框架。凭借其自然的地理优势，青岛的未来发展战略可以集中在西部和北部的发展，想法是扩大胶州湾周围的城市框架。
4、西面是黄岛区和胶南市，北面是即墨市城阳区。在先前的激烈辩论中，是在青岛西海岸新区被正式批准后，是开发高新区（城阳洪岛岛）还是西海岸（黄岛胶南段），其方向逐渐明确，因为资源有限。都明白。此后，青岛开始大胆布局，已经搁置多年的地铁项目也开始投资建设。青岛市计划在“十三五”期间投资3400亿美元建设6条地铁。在东海岸，华润集团和招商局集团投资1000亿元人民币，建设了青岛游轮的母港。华润和世茂均已投资。在西海岸，万达集团已向东方影城投资500亿美元，中铁地产已向中铁博览城投资500亿美元。随着投资的引进，青岛市逐步提出了新区规划。如今，青岛已重现了1990年代的景象，它拥有丰富的资源和优越的地理位置，并落后于许多同级城市。青岛人陷入了自我欣赏，自我满足，坐在井里看着天空的综合症。
二、中国旅游业的发展前景
一、工业旅游，农业旅游将会蓬勃发展
旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。随着教育，经济，文化的发展，人们的旅游需求呈现出多样化的特点。进入21世纪，人们的旅游需求向多层次方向发展，因而工业旅游农业旅游将成为新的热点。
所谓工业旅游，就是以工业企业的生产线，生产工具，产品和厂区等为对象的专项参观活动。20世纪工业旅游起源于法国，当时雪铁龙公司让游客参观其生产流水线，欣赏其汽车生产工艺。后来，世界各地著名现代化工业企业纷纷仿效，汽车、钢铁、飞机、酿酒、饮料、陶瓷等行业先后开放生产制作过程，让游客
一饱眼福。甚至，在美国，生产美元的印钞厂也向游人开放。对游客来说，游览工业企业生产过程和生产工艺，最初是出于好奇心理，后来在参观过程中增长了许多知识，开阔了视野，尤其是专业爱好者，还侍机加深了对生产企业的了解。而对于工业企业来说，不仅能获得一定的门粟收入，而且通过旅游等宣传，使企业树立起良好的公众形象，提高了产品的知名度和美誉度，起到了不花钱发布广告的作用。所以，工业旅游发展将势不可挡。
在我国，20世纪90年代以前，工业企业很少对公众开放，90年代后工业旅游悄然兴起。例如，神龙轿车，可口可乐等著名公司均把生产车间对游客开放;青岛海尔集团和青岛啤酒厂，南京熊猫集团，柳州两面针集团，浙江农夫山泉公司均让公众参观;南京还推出了钢铁是怎样炼成的这样一条工业旅游线路，让旅游者了解到南钢最先进的生产流水线。
我国工业旅游的出现，填补了我国旅游产品中的一页空白，为旅游业的发展拓宽了思路。通过工业旅游，宣传了工业企业的产品和品牌，提高了工业企业的知名度;同时，也满足了旅游者对工业品牌的需求，使旅游者对现代工业内涵有了新的认识。所以，工业旅游越来越受公众的青睐和欢迎，它将成为新世纪旅游活动新的热点。
农业旅游不同于工业旅游，二者具有很大的差异性。农业旅游不像工业旅游重在参观学习，增长现代化科技知识。它的内涵丰富多彩，不仅包括田园风光的游览，山村水乡的休闲度假，而且还包括亲身参与农业劳动，体验民风乡亲等活动。因此，农业旅游是多层次，全方位的综合性休闲娱乐活动。
我国农业旅游兴起于20世纪90年代，始于大中城市的郊区，目的在于让久住城市的居民体验农村生活和田园风光的游览，使单调的上班生活形成的压抑心情得到一定的放松。双休日五一十一春节和学校实行的寒暑假制度，使人们的闲暇时间日益增多。因此，越来越多的人加入到农业旅游的队伍中，这促进了我国农业旅游的发展，并成为21世纪中国旅游业发展的又一新热点。
农业旅游内涵极为丰富，如山村水乡自然景观，田园生活景观，民风民俗景观，乡村居民聚落景观和农业生产景观相融合，形成了旅游业又一道靓丽的风景线。正因为如此，21世纪中国农业旅游将出现以下几个新趋势：1.森林公园热。它以森林公园中鸟语花乡的环境，清洁新鲜的空气，秀丽浓密的林木，来吸引旅客体验回归大自然的情趣。2.农业公园热。它以展示种植业，养殖业和饲养业的生产技术和生产过程为主导方向。如农业生态园，科教农园，植物园等。3.民俗乡情热。它是利用具有地域文化，民俗习惯，民族风情的村庄，让眼看住进农家房，吃农家饭，干农家活，充分享受浓郁的乡村风情和民俗文化。以上这些热点，使农业旅游达到了“观农园寻田园风光，乐民俗享乡村风情”的效果。
二.休闲旅游将成为旅游业一道新的风景线
什么是休闲旅游?简而言之，就是以休闲为目的的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更强调人在某一个时段内所处的文化创造，文化欣赏，文化建构的存在状态;它通过人的共有的行为、思想、感情，创造文化氛围，传递文化信息，构筑文化意境，从而达到个体身心和意志的全面和完整的发展。人们通过身体放松，竞技活动，艺术欣赏，科学好奇心和接触大自然等方式，丰富了生活。建立在旅游基础上的行为情趣，如休息、娱乐，或学习、交往，或欣赏大自然，这些都有一个共同的特点，即获得一种身心的娱乐，追求猎奇，丰富个性等多方面的需求。休闲旅游还特别强调人与大自然的和谐一致，增强爱护，保护自然的意识。因此，休闲旅游不同于一般的旅游，它对传统的旅游概念从内涵到外延都做了新的延伸。
知识经济时代的来临，将使未来的社会以史无前例的速度变化着。新技术和其它一些趋势可以使人们用于休闲的时间越来越多，休闲的中心地位将会加强，人们的休闲概念将会发生本质的变化，在经济产业结构中休闲产业的从业人员比重将会越来越大。
从目前我国的生产力水平来看，休闲显然已成为我们这个时代的特征之一，也是社会文化活动的重要组成部分。它标志着人已经从繁重的体力劳动中解放出来;标志着人从满足现实的基本生活需要转向对精神生活的向往;标志着计划经济体制向市场经济体制转变的过程中，已由传统的生产------消费模式逐渐地转向消费-------生产模式;标志着人开始从有限的发展转向全面的发展自己的历史阶段。
1.随着物质财富的不断增长，人们开始转向文化精神的消费与追求，更多的时间和钱财用于休闲，消费投向发生了明显的变化，诸如购书，接受各种技能的培训，健身美容，旅游，欣赏等。下面为海淀区域镇民文化消费的抽样调查。1998年海淀区居民在以下8类文化消费项目的比例为：平均文化消费总值已占家庭收入的28.4%，其中旅游占据榜首，占家庭消费总值的45.1%;业余培训教育位居第二位，占14.1%;收藏或集邮等个人爱好占支出的13%;订阅报刊或购买书籍为7.5%;家庭文化装饰为6.7%文艺娱乐欣赏为5.2%;体育健身与欣赏为4.9%;获取信息为3.5%。据此推测，到2010年我国的恩格尔系数有望下降到40%以内。人们的行为动机将在更大的程度上选择文化精神生活的享受。青岛旅游区
2.传统的“先生产，后生活”的概念将发生根本性的变革。尤其在我国，传统观点认为，只有生产才能创造价值，生活和消费并不创造价值。所以，这么多年来，政府的政策导向和资全投向也主要是在第一产业和第二产业上，老百姓也一直在物质短缺的情况下艰难度日。随着“过剩经济”的到来，人们逐渐认识到“生活”和“消费”对发展经济具有同样重要的作用。研究休闲的西方学者曾说过“由于有利于生产，休闲一直是合理的------如果没有夜生活和周末，娱乐业将会崩溃;如果没有假期，旅游业就会衰落。实际上，是休闲不是劳动使得工业资本主义走向成熟。在这里，休闲的合理性展现出来了。”
3.传统的工作和休闲概念已经模糊。由于互联网的出现，从根本上打破了传统的工作概念和工作时空界限;休闲在未来的社会中将成为社会系统中一个重要的组成部分。通常的情况下，人既是在工作，也是在休闲;既是劳动力价值的体现，也是实现对劳动力价值的维护。托夫勒早就指出：“大批工人早就从事每周平均只有3——4天有报酬的劳动，他们用半年或一年的时间接受教育，或者娱乐消遣——一旦我们认识到，大部分时间是用来生产自己所需要的用品和劳务——产消结合时——旧的工作和空闲时间的区别和界限就消失了。”[2]正像成思危教授所指出的那样，办公时间可以灵活掌握，办公地点也可以设在家里，在提高效率的同时也将会有更多的闲暇时间来旅游。
三、旅游地产的投资前景如何
——预见2021:《2021年中国旅游地产产业全景图谱》(附产业链、竞争格局、发展趋势等)
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，旅游地产发展基础较好，国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎;房地产开发投资规模仍然持续增长。
从区域来看，北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，是2020年中国旅游业最发达城市之首，发展旅游地产具有较大优势。
从企业竞争来看，融创文旅、华侨城凭借丰富的业务形态和区域分布位居2020年全国文旅地产运营优秀企业前两位。在“房住不炒”定位下变，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，旅游地产发展进入转型分化期。去地产化明显，多元化发展是新常态，未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接
旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能，旅游地产的开发对象是旅游物业。
从旅游产业链层面看，旅游消费涉及的企业分属于不同的产业类型，旅游产业内部不同企业承担不同的价值创造职能，主要包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、休闲娱乐设施等。
从房地产业产业链层面看，房地产业涉及面广，主要环节有资金、土地、设计、开发、施工、销售、物业，其中资金贯穿始末，中间涉及金融机构、政府机构、开发企业、规划设计公司、建筑企业、中介代理企业、物业管理公司等。
旅游地产是旅游产业和房地产业的无缝对接，有代理商从事中间活动共同为消费者服务是重要交叉点。旅游地产开发以已有景区景点为依托，重在地产，而把旅游作为发展地产的重要工具和手段。
国内的旅游地产投资主体主要有三种：一是传统的房地产开发商，拥有雄厚的资金实力，如万科、万达和富丽等;二是传统的旅游企业，渴望探索旅游与旅游地产的互补互动;除此以外，也有部分传统制造企业参与，如金杯集团、联想等。
旅游地产开发模式按照目的的不同而有所区别，如以居住为目的则需要借景开发甚至造景开发;以旅游接待为目的则采用自营式酒店模式等青岛旅游指南。
回顾旅游地产在我国的发展历史，从20世纪90年代初萌芽至2006年进入全面发展阶段，旅游地产的产品形式逐渐丰富，但仍以销售物业为主。2007年进入高速发展阶段，此时旅游地产项目开始遍地开花，产品以销售和经营物业并重。
自2014年以来，中国旅游地产的发展进入了转型分化期，逐步回归理性，行业专业化程度提高，盲目跟风、定位不清、设计水平不高、经营管理不力的旅游项目逐渐被市场淘汰。实力雄厚且坚持深耕旅游地产市场的企业通过并购、合作等方式获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。
按照旅游资源结构的不同，国内旅游地产呈海滨城市、人文景观和特色小镇三种类型的发展趋势。总体看来，地方的旅游特色特点决定了该地区旅游地产项目发展的方向和特点。
一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营酒店和度假村外，还包括休闲、度假、养老等相关的房地产物业形式，以及分时度假、产权式酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山及滑雪度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品。
旅游地产发展与旅游业发展密切相关，旅游地产发展基础较好。根据中国文旅部统计数据，2015-2020年国内旅游人数和旅游收入持续增长，旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2020年受疫情影响，我国旅游业受到较大冲击，国内旅游人数约为34.26亿人次，同比下降43%;国内旅游收入达3.19万亿元，同比负增长52%。
中国旅游研究院预计2021年国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，分别比2020年增长42%和48%。
从房地产开发投资看，虽然近几年我国房地产开发受到国家严格调控，但是2015-2020年，我国房地产开发投资规模仍然持续增长。2020年，我国房地产开发投资达14.14万亿元，同比增长1.9%，增速下降明显。
2021年一季度，全国房地产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%，增长明显，主要是2020年一季度受疫情影响房地产开发投资规模下降明显导致。
根据旅游中心定位的中国城市分析，旅游地产的空间分布大致分为四个层级：上海、北京、广州和深圳是中国旅游中心排名最高的城市，代表了中国三大经济核心区域。
天津、南京、杭州、桂林、厦门、大连、青岛、苏州、成都、重庆等城市在旅游中心城市排名中处于第二集团，这些城市大多是稳定的区域旅游中心，一些专门旅游城市如大连、青岛、杭州等已演化成综合型旅游中心城市。在这些城市进行旅游地产的开发投资相对较小，可利用的自然风景资源优势较强，是旅游地产开发的重点地区。
沈阳、西安、泉州、温州、中山、烟台等城市在旅游中心城市排名中处于第三集团，这些城市旅游综合基础一般，但都有个别突出优势，如沈阳、西安的旅游市场大，中山的开放程度高，烟台的政府重视度高。
常州、绍兴、合肥、南昌、长沙、嘉兴等其他城市在旅游中心城市排名中位于第四集团，这些城市旅游特色不突出，自然风景资源也不够独特。然而，这些暂时处于落后的城市也有非常大的增长空间，一些中小型房地产企业可以在这些城市进行小规模的旅游地产开发，不仅提升城市的旅游形象，也可取得一定的经济效益。
从城市旅游业发展程度看，根据中国大陆地级以上城市的旅游人数、旅游收入、旅游业比重、交通便利程度和旅游基础设施等五个维度来综合衡量各城市旅游业的发达程度。北京、重庆和上海连续四年名列前三，并且在旅游人数、旅游收入来、旅游基础设施三个维度排名上，这三个城市都是前三之列。
2020年，北京再次登上榜首，且在旅游总收入、交通便利程度和旅游基础设施三个方面表现优异，均在前三名之内。北京是国家首都，经济、交通等发展快速，居民消费水平较高，发展旅游地产具有较大优势。
从发展旅游地产的房地产企业来看，2020年4月，据中指院数据显示，国内百强房企中，有57家布局了文旅产业，其中前50强房企高达36家。在投资金额方面，房企在文旅产业方面的投资也巨大，2020上半年，各地文旅项目签约与投建金额已超1115亿元。
从全国文旅地产运营优秀企业来看，据中国指数研究院，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10分别为融创文化旅游发展集团有限公司、华侨城集团有限公司、荣盛康旅投资有限公司、中国金茂控股集团有限公司、祥源控股集团有限责任公司等，其中融创文旅位居首位，华侨城集团位居第二位，融创文旅项目包括昆明融创文旅城、无锡融创文旅城、广州融创文旅城、青岛东方影都等，业务形态主要为乐园、商业、酒店等，区域分布在重庆、成都、西双版纳、青岛、南昌、广州等地;华侨城集团主要项目有深圳华侨城旅游度假区，大理古城、元阳梯田、昆明轿子山、昆明世博园，三亚天涯区“一镇一村”等，主要是度假区、古镇、产业小镇等，分布在云南、海南、陕西、四川、山西、北京、河北等地。
从文旅地产具体项目来看，2020年最佳文旅地产项目TOP10尚未公布，从2019年评选结果来看，2019年中国最佳文旅地产项目TOP10分别为中铁国际生态城、勐巴拉国际旅游度假区、阿那亚黄金海岸社区、绿城安吉桃花源、祥源齐云山生态文化旅游度假区等，其中，2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中祥源控股集团的祥源齐云山生态文化旅游度假区入选。
注：文章撰写期间2020年排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
2020年中国最期待文旅地产项目TOP10包括昆明融创文旅城、抚仙湖国际度假小镇、汉华天马山国际温泉度假区、泰禾厦门湾等，其中2020年全国文旅地产运营优秀企业TOP10中融创中国昆明融创文旅城、山西汉华产业集团汉华天马山国际温泉度假区、祥源控股集团祥源花世界旅游度假区、金茂集团汤山温泉康养小镇入选。
注：文章撰写期间2021年中国最期待文旅地产项目排行榜尚未公布，届时以最新公布为准。
可知旅游地产企业中融创文旅、祥源控股集团、山西汉华产业集团、金茂集团具有较强的竞争力，有望在2020年榜单中拥有优异表现。
从旅游地产企业经营模式看，主要有四种模式：第一种是景点型开发，企业以主题公园、娱乐设施等旅游景点开发先行带动房地产发展，代表企业有华侨城A、融创文旅、祥源控股、上海翼天等;
第二种是度假型开发，企业以如度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等房地产先行带动度假地发展，代表企业有荣盛康旅、汉华文旅、鼎龙集团等;旅游青岛攻略
第三种是商业型开发，企业主要以旅游区或周边相应的商店、娱乐设施等开发和建造带动房地产发展，代表企业有金茂控股、融创文旅、万达地产等;
第四种是住宅型开发，以这类模式经营的多为传统的房地产开发商，主要以开发与旅游区高度关联的各类住宅建筑物为主，代表企业有四川恒邦、睿古地产、雅居乐等。可知，经营模式各异，企业在不同的旅游地产开发模式下具有不同的发展优势。
以国内从事“旅游+地产”开发的开创者和领跑者——华侨城为例，华侨城是先做旅游，后做地产的典型代表，其属下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园是目前国内最为权威成熟的主题公园，规模更是全国之最，被视为国内旅游主题社区的典范之作。
从华侨城旅游地产开发模式来看，华侨城成功的关键是，低价获取土地资源，通过主题公园的配套建设提升地产项目价值，进而获得超高收益。
去地产化明显多元化发展是新常态
2021年，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，传统的“旅游搭台，地产唱戏”开发模式已经难以为继，去地产化成为行业发展必然，倚重项目运营、强化产业链运作是今后旅游地产发展一个很重要的趋势和方向，未来旅游产业链竞争难度将继续加大。
未来旅游地产行业的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争，构建一条独特的产业链，围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端餐饮、商业、酒店及其他消费领域的链条是旅游地产核心价值所在。
以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。
