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本文目录旅游地产这个行业怎样如何做好旅游网络营销一、旅游地产这个行业怎样旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他... 本文目录
一、旅游地产这个行业怎样
旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]
SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O指的是Opportunities（机遇），T指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。
旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。
优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。
概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。
进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。
中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。
信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。
人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。
现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：
近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。
我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！
二、如何做好旅游网络营销青岛旅游区
近年来，网络营销一直是旅游机构的热门话题，网络作为一个重要载体也是各旅游机构营销方案中不可或缺的一部分。一、确认精准的目标受众青岛旅游季节
旅游营销中关键的一环是目标市场的定位和细分，只有对客源市场进行准确定位，才能保证营销创意进行精准、有效的传播，如果目标市场人群分布面很广，也应该进行区域划分或人群细分，保证每一个营销方案精准主打受众目标，当然，如果有一些边际收益会更好，但目标受众必须保证效果。
在确认目标市场时，容易犯的错误就是希望一个网络营销方案对全部出发地网友群体的全覆盖，这样的结局容易是广种薄收、撒大网捞小鱼。
在网络营销中，精确的知道目标受众人群和全面的了解自己，才是真正的知己知彼。对于了解自己，SWOT是一个不错的分析工具。在SWOT分析中主要了解：
1、整体分析：行业分析、市场特征、消费趋势分析、
2、优势：资源特色、基础条件、经济、政策等方面的优势力。
3、劣势：资源特色、基础条件、经济、政策等方面的劣势力。
5、威胁：市场竞争上的最大威胁力与风险因素。
要根据目标受众找渠道，不应按照具体渠道类型来分类，也不要一味的追最新、最潮的网络媒体形式。在寻找适合的渠道时，需要注意以下几点：
以顾客需要为出发点，有计划地组织各项营销活动，目前各城市旅游营销方案中，可谓百花齐放，各类的网络营销手段或多或少都有涉猎。有针对性地选择渠道才能有效地将旅游产品信息投放到目标市场，因此结合各个细分市场摄取信息的偏好，在渠道选择中不仅要考虑成本，更要考虑不同市场的信息社区渠道偏好，特别要充分认识到微博、社区等网络媒体形式，其投放成本低，产生的效果比传统媒体好。
基于资源产品特色，针对目标市场，塑造以利于大众旅游消费者的正确认知的品牌，但在差异化特点方面还需要进一步加强，网络营销方案中的品牌定位不突出的特点正在逐步改善。
依照目标客源市场，制定相应的产品、价格、渠道、促销等市场策略。目前由于网络的IP定位的特点，可以直接通过IP定位、喜好特征为参数定制精准目标受众，选择相关网络媒体及强势资源频道针对目标人群的精准营销。
例如：青岛市的《2011“欢行青岛”主题网络宣传推广方案》针对客源出发地和人群进行精准营销，锁定地域人群，准确定位高端人群，同时，通过网络注册会员个人通行证中的旅游喜好进行筛选，实现精准投放，产生最直接、最大化推介效果。
营销战术的创新理念，不仅是产品策略的创意，还包括品牌创意，广告宣传创意，企业形象创意等多维度的市场引爆点。切忌宣传语空洞，没有考虑到游客需求，宣传语喜欢用大而全的排比句，例如“养心清心悦心”、“春之**夏之**秋之**冬之**”之类的口号，太唯美太诗意，80年代文艺青年的痕迹太重，可惜现在是一个快餐大信息的时代，没跟上时代步伐。青岛旅游海报
无论是公关传播还是人际传播，多种网络媒体形式是可以共用的。
例如：“2012南通网上开年会”营销方案中，在南通网上开年会的网络营销方案中，视频直播、微博访谈、游戏互动、抢票活动等多种新媒体形式参杂组合，根据网络特点形成了立体的营销模式。四、行动方案与执行
包括“网媒采风、论坛互动、网络媒体炒作、口碑传播、事件营销、网络征文、视频直播、游戏植入、微视频营销”等多种网络营销的执行方案，各具特色。五、网络营销的总结
是否达到所预期的KPI数据：旅游总收入、同比增长率和接待国内外游客人次、同比增长率在本计划期内所要达到的预期可量化指标。
看到一些网络营销方案对于结果的数据化分析不够，往往看重页面是否漂亮，至于流量数据是多少，精准游客有多少之类的数据也不关注，然后写一个截图漂亮的总结报告，这种形式大于内容的做法还是存在的。
