摘要：
本文目录资源开发与生态环境建设现状青岛旅游业的构成旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结一、资源开发与生态环境建设现状地表水工程包括大、中、小型水库、塘坝、拦河闸等。青岛市现有大型... 本文目录
一、资源开发与生态环境建设现状
地表水工程包括大、中、小型水库、塘坝、拦河闸等。青岛市现有大型水库3座，中型水库21座，小(一)型水库73座，小(二)型水库397座，另外还有塘坝3762座，拦河闸167座，地表拦蓄能力总计为10.2亿m3。其中产芝水库兴利库容1.76亿m3，年均供水3900万m3;尹府水库兴利库容0.736亿m3，年均供水2135万m3;棘洪滩水库兴利库容1.46亿m3，年均供水7000万m3;崂山水库兴利库容4798万m3，年均供水2397万m3;铁山水库兴利库容2739万m3，年均供水350万m3;陡崖子水库兴利库容3435万m3，年均供水277万m3;吉利河水库兴利库容3360万m3，年均供水329万m3。
2002年，青岛市地表水供水量为5.168亿m3(含引黄)，占总淡水供水量的46%，其中工业供水1.321亿m3，农业供水1.694亿m3，商品菜田供水0.651亿m3，城镇生活供水1.261亿m3，农村生活供水0.241亿m3。
青岛市地下水主要赋存于第四系地层孔隙中，喷出岩类孔洞裂隙水、碳酸盐岩类岩溶裂隙水及碎屑岩类裂隙水、块状、层状岩类裂隙水仅可为局部少量供水，供水意义相对不大。
青岛市多年平均地下水可采资源量为6.3436亿m3/a，天然补给资源量为5.0586亿m3，2002年地下水实际开采量6.1098亿m3，占总淡水供水量的54%，其中工业供水0.726亿m3，农业供水2.6286亿m3，商品菜田供水1.64亿m3，农村生活供水0.819亿m3，城镇生活供水0.2962亿m3。1989年开采量为历史最高值，达6.78亿m3，1999年开采量为近年最低值，为5.38亿m3。2002年为特枯年，地下水实际开采量超出天然补给资源量20%多，整个地区超采比较严重:青岛市区超采588万m3，开采程度为212.6%;平度市超采5326万m3，开采程度为121%;城阳区超采444万m3，开采程度为123.3%;黄岛区超采84万m3，开采程度为118%;其他区市均未超采。就水源地而言，仅王戈庄河水源地略有超采，其他水源地均未超采。青岛市多年开采现状基本反映了区内地下水的开采水平和调蓄能力，可看出青岛市地下水资源开发利用程度较高，基本为采补平衡，但由于城乡布局差异和需水量不同，一些地区开采量过大，形成地下水超采漏斗，同时有些地区开采量较小，仅有少量用于农村居民生活用水，地下水白白流入大海，造成很大浪费。
青岛市主要是利用部分工业废水进行农业灌溉和中水回用。工业废水进入排污河道后，由沿河农村抽取排污河水进行污水灌溉。城市污水回用主要是工业冷却用水、冲洗用水及市政用水。污水利用量较大的是黄岛区的王戈庄河流域、城阳区的城阳河流域和平度市的北胶莱河流域，其次是崂山区、城阳区的白沙河流域。
近年来，青岛市的污水利用量呈逐年上升趋势，由1997年的50万m3上升到2001年的600万m3。2002年青岛市的污水利用量为690万m3，其中城阳区为185万m3，黄岛区为135万m3，崂山区为70万m3，平度市为300万m3。
主要是用于部分工业用水，如发电、化工、纺织等行业。海水利用量较大的是黄岛区和李沧区，城阳区和崂山区仅有少量使用。近年来，青岛市的海水利用量变化不大，平均为13.94亿m3/a，按海水替代淡水折算系数为20∶1计，替代淡水量为0.697亿m3/a。
目前，青岛市已发现各类矿产33种，其中石墨探明储量约占全国的四分之一，花岗石居山东省之首，黄金、大理石、滑石、萤石、透辉石、矿泉水等居全省第二位;另外重晶石、沸石、膨润土、珍珠岩等亦居全省前茅。黄金、石墨主要集中分布于北部的平度、莱西境内，花岗岩主要分布在崂山、大泽山、小珠山，建筑用砂主要分布于各河谷地带。
青岛市矿产开发历年破坏土地总面积为756hm2，是矿产开发历年占用土地总面积的41.3%。矿产开发历年破坏土地区域主要集中在莱西、胶州和平度境内，分别为363hm2、293hm2和66hm2，占全市矿产开发历年破坏土地总面积的95.5%。
青岛市土地总面积111万hm2，其中平原地区42万hm2，占土地总面积的37.8%，主要分布在西部和西北部地区(包括即墨市的一部分、胶州市、平度市大部分地区);低山丘陵区面积45万hm2，占总面积的40.5%，主要分布在南部、东部沿海地区和平度、莱西市部分地区;洼地面积24万hm2，占总面积的21.7%。
青岛市土地构成中，耕地为54.6万hm2，占土地总面积的49.2%，主要分布在5个县级市的平原地区和低平浅洼地区，市内7区仅占4.3%，全市人均耕地面积为0.077hm2，低于全省人均0.085hm2的平均水平，略高于全国0.076hm2的平均水平。
近些年，由于农村主要劳动力发生大量转移，使许多地块耕作比较粗放，有机肥施用量减少，主要依靠化肥农药维持作物生长，使土地退化，营养失衡现象更加严重，加剧了农业生态环境的恶化。据统计，全市缺钾土地面积达8.5万hm2，缺磷面积5.34万hm2，缺氮面积1.65万hm2，分别占耕地总面积的15.6%，9.8%，3.0%。
青岛市是我国著名的风景名胜区，是国家重点优秀旅游城市，依山傍海，旅游资源丰富。随着经济建设的迅速发展，新的旅游资源不断被开发。至2002年，全市共建有国家级森林公园3个，自然保护区1个、风景名胜区4个，省、市、县级森林公园、自然保护区、风景名胜区共29处。比较著名的旅游景点有:马山国家级自然保护区、崂山风景名胜区、珠山国家森林公园、青岛海滨风景区、青岛琅琊台风景名胜区、天柱山风景名胜区、温泉风景名胜区、薛家岛风景区、灵山岛自然保护区、田横岛风景名胜区、石老人旅游度假区等。
在资源和产品开发方面，将以海滨风光、崂山名胜、历史名城、文化遗址为主题，重点开发建设黄金海岸旅游线、崂山国家风景名胜区和海滨度假旅游，培育一批文化品位高、参与性强、投入少、见效快、拉动力大，具有国际性、不可替代性和无季节性的旅游产品。
即墨市“东温泉”是区内唯一已知温泉，位于即墨市温泉镇东温泉村南，即墨市东偏北方向18km。水温最高达90℃，水化学类型为Cl-Na·Ca型。据抽水试验资料推算5m降深时的热水涌水量为1815m3/d。为保护地热资源，防止因热水水位下降而引起的生态平衡的破坏，取可利用量≤外推开采量，即1815m3/d=66.25万m3/a，热流量Q热=4.557×108J/d。即墨温泉水，是一种含有多种有益化学元素的特殊类型的地下水资源，其含盐量很高，Cl－和Na+的浓度大，总矿化度达11g/L，除此以外，还含有As、K、Ca、Mg、Br、I、H2S等多种微量元素和气体，并含有放射性元素镭和氡，因而是一种具有特殊医疗作用的地下热水，特别对皮肤病、关节炎疗效特佳。
温泉地处低山盆地，具备良好的汇水条件，白垩系莱阳群中的断裂破碎带为热储含水体，热储体平面形态为盆形，面积约0.5km2，中段下延较深，最深处达240多米，边部较薄，埋深为60～70m直至尖灭。经钻孔揭露证实:岩性为致密坚硬的硅质砂岩及砂岩，岩石破碎严重，大部分为断裂破碎带，有明显的蚀变和错动现象，并见断层角砾岩，因而为地下热水的赋存提供了良好的条件。
2004年在平度市旧店镇发现地热，目前正在进行勘查工作旅游青岛攻略。
即墨市温泉镇东温泉村村南是地热井群密集的地方，目前已开发利用的地热井主要有57369部队供热井、温泉工人疗养院供热井、石油物探局供热井等，各供热井年开采总量分别为工人疗养院供热井13.3万m3，石油物探局供热井2.76万m3，57369部队供热井3.48万m3，累计年开采量为19.6万m3。
温泉工人疗养院地下热水单井开采量每年一般在13万m3左右，月均开采量一般为1.2万m3左右，强开采期内(一般在每年的11月份—翌年的3，4月份)月均开采量为1.9万m3左右，弱开采期内月均开采量一般在0.9万m3左右。
从热水井中抽出的90℃的热水，在输送至各疗养院后，一般都要经过一段时间的放置自然冷却或兑取一定数量的冷水后才能利用，也就是说在利用之前，热水高温部分的热能并没有发挥其应有的作用，而白白地浪费掉了。而从疗养院排放出来的尾水，其相当一部分的温度也高于40℃，有的高达50～60℃，这些热水都被白白排放掉，并对环境造成了污染。根据我国其他地区地热资源的开发利用情况，这一温度有很大的利用价值，有必要进一步开发利用，防止环境污染。
综上所述，该温泉的实际开采量还存在很大的挖掘潜力，开展热水的综合开发利用研究是十分必要的，该区热水应着重发展疗养、养鱼和种植温室蔬菜等方面。
六、饮用矿泉水资源及开发利用现状
青岛市矿泉水资源丰富，开发利用已有90多年的历史，久负盛名的崂山牌矿泉水以其清醇甘洌、口感好，在国际上享有崇高声誉，素有世界名牌矿泉水之美称。目前，青岛市通过省级以上地矿部门评审鉴定，符合饮用天然矿泉水国家标准(GB8537—95)的矿泉水产地已达100余处，主要分布在青岛市内七区，约占70%左右，且以崂山区、城阳区为主，郊区五市约占30%左右，以即墨市相对较多。
花岗岩类地区的矿泉水，主要分布在崂山地区。岩石中富含Si、Ca、Na、Sr、Li等多种元素，花岗岩经长期风化淋滤和水解作用，为矿泉水的形成提供了物质基础。矿泉水产地一般处在断裂构造带上(以北东向为主)或附近，蓄水条件好，水源补给多沿构造带呈线状分布，延伸较远，含水体顶底板围岩均为致密块状花岗岩，节理裂隙不发育。水源地附近岩石裸露，丛林密布，人烟稀少，污染源少，水化学淋滤作用强，水交替强烈，地下水无污染，属清洁水源区。据对已知矿泉水点水质分析资料的对比，该类矿泉水以锶、偏硅酸复合型为主，锶型和偏硅酸型次之，水化学类型以HCO3·Cl-Ca·Na型为主，各项指标均符合国家规定指标要求。
碎屑岩类地区的矿泉水，主要分布于城阳、即墨一带，岩性以火山碎屑岩类为主，该类矿泉水以偏硅酸型为主。
据统计，青岛市矿泉水日允许开采量为1.5万m3，供水能力可达540万m3/a，实际产量按1/3计可达180万m3/a，而目前青岛市矿泉水年产量仅为40万m3，发展潜力很大。
青岛市委市政府十分重视生态环境建设工作，先后颁布了《青岛市近岸海域环境保护管理规定》、《青岛市古树名木保护管理规定》、《青岛市崂山风景名胜区管理暂行办法》、《青岛市海域使用管理规定》等8部地方法规和《青岛市取水许可制度实施办法》、《青岛市全民义务植树办法》、《青岛市矿产资源管理办法》、《青岛市人民政府关于封山育林的通告》、《青岛市水土保持设施补偿费和水土流失防治费收取使用管理暂行办法》等11部地方规章，这些法规、规章的实施在生态环境建设方面发挥了重要作用。继获得国家环境保护模范城市的光荣称号后，青岛市委市政府又提出了建设生态城市的奋斗目标，近几年来，在生态环境建设方面做出了一定成绩。
青岛市通过加强林木资源保护与管理和植树造林，遏制了森林资源减小的趋势，使林木资源走上了良性发展的道路。具体措施有:①加大林业执法力度实行了林地用途管制，冻结各项建设工程征用林地审批，清理非法征占用林地，关闭非法采石、挖砂场;②加强了林木病虫害防治和护林防火工作，降低病虫害和森林火灾发生率;③推广科技兴林和实施林业重点工程，建设了一批经济林良种基地，防护林和经济林有了较快增长，分别达到了7.3万hm2和7.4万hm2;④采取封山育林措施，尽快培育山区森林资源，现已建森林公园6个(其中国家级3个，省级2个，县级1个)，以植被、绿地为主要保护对象的公园、风景区4个。森林面积在经过十年徘徊以后，迈出了实现跨越式发展的第一步，2001年新增森林覆盖面积13万亩，森林覆盖率达到了21.33%。
即墨市店集镇积极发展经济林建设，规划了5万亩速生杨生产基地，每年种植、轮伐1万亩。城阳区惜福镇开展生态示范小区试点，利用山峦和退耕还林建成生态示范林1万亩。胶南市投资4千万元进行绿色通道工程建设，对国道和省道两旁加宽植树带，形成绿色长廊。
青岛市属于可利用淡水资源比较贫乏的城市，河流多为季节性，地下水主要为大气降水补给，地下水资源不丰富。“引黄济青工程”使青岛市淡水缺乏问题得到缓解，基本实现了水资源供需平衡。为有效利用水资源，1996～2000年全市增加地表水拦蓄水能力6132万m3，增加节水灌溉面积41.3万亩。发电、化工、纺织等行业开展了海水利用，年用海水量约14亿m3左右。农业推广节水灌溉技术，莱西、胶南、平度3个国家级节水增产示范县，节水示范区1.3万亩，5个县级市和黄岛区共利用世行贷款1000万美元发展节水灌溉项目。
青岛市饮用地表水源主要有崂山水库、棘洪滩水库、产芝水库等12座，年供水量达1.6亿m3。大沽河是胶东半岛最大的河流，是青岛市的重要饮用水源地。对严重超采，造成环境恶化(如海水入侵、降落漏斗)的水源地实行了关闭或限制开采。对造成水质污染的污水排放进行了综合治理。饮用水源地的保护情况较好，全部饮用水源均达到国家饮用水标准。
青岛市矿产资源以非金属矿为主，优势矿产资源有石墨、花岗岩、大理岩、矿泉水，以及透辉岩、金、滑石、沸石岩等。青岛市相继制定了《青岛市矿产资源管理办法》、《青岛市矿产资源补偿费征收管理办法》，编制完成了《青岛市地质矿产资源开发利用规划》，使该市矿产资源保护和矿产资源开发生态保护实现了依法管理，严厉打击了非法和违法采矿行为，清理关闭上百个矿山企业。加强了地质地貌景观保护，划定了以“山体风貌”、“自然景区”、“沿海沙滩”为重点的地质地貌景观保护区，对崂山区内90余处影响地质地貌景观的采石场予以关停。按照《青岛市减灾防灾预案》，及时部署地质灾害防治工作，减少地质灾害的危害。矿区复垦和生态恢复工作取得了一定成绩，完成了一批石墨矿坑、花岗岩采石场的复垦和生态恢复工程。莱西市积极推广矿坑复垦技术，继“八五”复垦石墨矿废弃土地4300亩后，“九五”又复垦土地495亩，市内浮山及青银高速等新辟、扩建公路沿线已开始对采石遗留的矿坑、公路边坡进行恢复重建，还其自然风貌。
青岛市海域辽阔，保护和恢复海洋生态环境，实现海洋经济的可持续发展，对青岛市的生态具有重要意义。目前，青岛市海洋生态环境问题主要存在赤潮、水质污染、过度捕捞等。
胶州湾是青岛海域的重要组成部分，现有水域面积400km2。基于胶州湾和青岛近海的生态环境状况，青岛市制定了《青岛市近岸海域环境保护管理规定》等地方法规规章，加大了近岸海域环境治理和生态保护力度，把污染防治和沿岸生态建设与保护相结合，较好地控制了海洋污染和资源破坏。对海洋倾废活动实施了有效的监督和管理，建立了海洋污染事故应急处理体系，防范船舶溢油造成的海洋污染事故。海域使用管理制度的实施，协调了沿海各行业间的矛盾，一些重要港口、渔区、旅游区的违规开发占用海域的行为开始得到有效遏制。禁止生产、销售和使用含磷洗涤剂，加强城市生活污水和工业废水处理，控制陆源污染物对海洋环境的污染，建设了团岛、海泊河、麦岛污水处理厂等9座入海污水处理厂，降低了污染物入海总量，氮、磷等污染物排放总量得到有效控制。贯彻海域捕捞“零增长”的方针，进行捕捞结构调整，控制近海捕捞强度，近海资源有所改善。实施“碧海行动计划”，促进海洋开发和保护的协调发展。
青岛市沙化面积甚小，主要分布于河床附近及海滩近岸处，范围狭长。多年来，青岛市进行了海岸防护林建设，加强了河道两岸的植树工作，使沙化面积有所减少。
围绕海水入侵造成的土壤盐碱化，近十余年来，青岛市在海水入侵的主要地区采取了停采或减采地下水、筑堤、建防渗墙、补充地下水等措施，治理改良了盐碱化土地4600hm2。
青岛市近岸海域、饮用水源汇水区和崂山、大泽山、珠山、铁镢山等处的森林对维护本地区的生态平衡发挥了重要作用，也是近几年该市生态保护工作的重点。为保障崂山水库的水质质量，位于水库汇水区的崂山北宅地区多年来一直严格控制区域内工业生产和有污染的农业生产项目。大沽河实行了严格的保护政策，市政府专门成立了大沽河污染防治工作领导小组，统一组织大沽河水源的保护和沿岸的环境污染治理工作。
截止到2002年，青岛市共建有国家级森林公园3个、自然保护区1个、风景名胜区4个，省、市、县级森林公园、自然保护区、风景名胜区共29处。分别是:崂山森林公园、灵山湾国家森林公园、珠山国家森林公园、马山国家级自然保护区、崂山风景名胜区、青岛海滨风景区、天柱山风景名胜区、青岛琅琊台风景名胜区等。总面积为28.31万hm2，覆盖率达26.57%。
青岛市草地较少，经过十几年保护与建设，草地面积有了成倍增长，特别是天然草地增长较快。近年来，市区增加了城市公共绿地建设，乔、灌、花、草相结合，建成区绿化覆盖率达到37%。退耕还林工作采取宜林则林、宜草则草的原则，大力发展牧草种植，将来草地面积尤其是牧草种植面积还将有大幅度增加。
二、青岛旅游业的构成
1、青岛有史可查的旅游活动可追溯到古代的帝王巡游。春秋时期，齐桓公、齐景公都曾坐船巡视游琅琊，齐景公还坐船游胶州少海。秦始皇统一中国后，先后五次大规模巡游，其中三次来到现青岛地域的琅琊台。汉武帝也曾多次来到琅琊、东莱山以及不其城等地。此外，吏宦游、买卖商游、文人漫游和宗教云游一度也成为青岛地区古代旅游的特色。
2、 1906年，大批由德国、澳大利亚、美国、英国、日本和东南亚等国家和地区派出的医务人员对青岛海滨环境、卫生和游泳条件进行了考察，一致认为青岛是中国沿海乃至亚洲最优秀的游泳和疗养地，旅游者更是从亚洲和世界各地慕名而至。清末民初，随着大规模城市建设，城市景观和旅游业相关条件形成，旅游资源的开发和旅游活动的快速发展，零星的旅游活动逐渐催生出旅游业这一行业，旅游业由此发端。
3、清末民初，青岛在旅游业中实施了必要的开发，对城市发展起到了积极的作用。如建造海水浴场，打造消夏避暑的度假风格，建造旅馆等旅游服务设施，完备旅游交通运营体系。直至1930年青岛有了自己的旅行社，随后几年，青岛中国旅行社的经营范围开始扩张，既办客运，又办货运；既办招待所、旅馆、饭店，又代办火车上的餐饮；既组织国内旅游，又组织国外观光；既代办出国手续，又发行旅行支票，并牢牢抓住大型会议的机会开展业务。
4、青岛，作为海滨旅游度假避暑疗养胜地，闻名遐迩，名躁海内外，提起海滨旅游度假，已是非青岛莫属。
5、青岛旅游资源丰富，而作为中国首批优秀旅游城市，青岛的旅游业不仅是青岛经济的支柱产业，而且青岛的旅游服务体系也内容全面、功能完善，但是青岛缺乏具有鲜明民族特色的人文资源，对国际游客缺乏强烈的吸引力，另一方面，青岛虽对国内游客有着较强的吸引力，但因对国内旅游所产生的效益不够重视，加之各项指标呈下降趋势，使青岛的国内旅游业出现了一种“隐性衰退”的现象。
6、二、青岛旅游业发展中存在的相关问题
7、近年来，青岛投巨资建设了相当多的大型旅游项目，如青岛海底世界、宝龙乐园、方特梦幻王国等，海底世界创造了日进账191万元、投资回报率200％、两年收回投资的神话。至此之后，动辄投资过亿、过10亿、过几十亿的旅游项目，在海岸一线和城市内部鳞次栉比。青岛银海国际游艇俱乐部投资3亿元、小珠山主题公园投资过10亿元、青岛极地海洋世界总投资12亿元、排除奥帆中心因奥运而生的建设成本，为完善场馆赛后利用功能而正在追加的投资，据说将达到几十亿。无可厚非，大项目的出现，一度为青岛几十年来一直秉承的“靠天吃饭”的本色旅游，接连投下波澜“有”惊的问路石，但是，近几年的发展表明，除了从没见过大海的内地游客，会为青岛的秀色可餐惊艳，只要稍具一点旅游资历、对青岛整个城市状貌身临其境过的任何人，还是会对青岛旅游提出这样那样的挑剔与质疑。与投资额度一路攀高极不相符的，是游客的“旅游幸福感”并没有因为这种大投资而获得持久的、生动的、刻骨铭心的高回报。很多游客这样说，“栈桥一看、崂山一转、喝喝啤酒、吃吃海鲜，差不多就可以打道回府了，其他没什么吸引我的。”
8、（二）旅游纪念品面孔依旧、缺乏创新，市场混乱
9、旅游纪念品是一座城市永恒的记忆，青岛旅游纪念品缺乏是一个老生常谈、长年不得解决的问题。但青岛市面上依然不见做工精良、设计新颖、价格适中的高中端旅游纪念品，市场上出现更多的是千孔一面的同质化旅游商品，性价比高、特色化文创产品少之又少。
10、（三）旅游季节性明显，对外宣传不足
11、“从11月到次年5月，青岛的旅游冬季太漫长了。”青岛市信息中心研究员徐新明长叹，显然对这位长时间关注青岛旅游领域的老人而言，这个“冬天”并不仅仅直指物理气候。“冬冷夏热，晚上冷白天热，北边冷南边热”，是对青岛旅游季节落差大、引人入胜的娱乐休闲项目少、旅游资源偏安海岸一线分布不均等软肋的直观总结。
12、（四）旅游从业者的素质及管理有待提高青岛旅游推荐
13、导游是旅游业的第一线接待员，整体素质的好坏、服务质量的高低，严重影响旅游企业的社会声誉，也关系到一个国家或地区的形象。在青岛乃至全国导游队伍中，素质结构不尽合理，学历层次偏低，这也使得青岛旅游业在发展中存在着一些问题，如旅游投诉过多等，另外，青岛市对专兼职导游管理方面的疏忽，造成了旅游市场的混乱，从而引起诸多问题。
14、首先，应加强旅游公共服务设施建设，如交通运输设施设备、公共景观和环境建设、交通和景区旅游集散点的休憩设施等；其次，完善旅游公共信息平台，如加强旅游目的地道路与旅游设施标志系统、旅游客服中心及旅游资讯发布系统等；再次，改善和加强旅游公益事业，加大旅游教育培训工作，促进旅游就业、扶贫等。青岛旅游海报
15、（二）树立大局观念，整体意识，突出重点，形成特色
16、青岛在发展旅游的过程中应树立全局观念，做到各个方面协调统一，以已有的青岛旅游资源优势为基础，在整体旅游资源开发与发展上，选择其中最重要的资源或者旅游项目进行重点的开发与保护，不断创新，结合秀丽的山海风光、丰富的人文景观、风格迥异的多国建筑、历史悠久的宗教文化以及丰富多彩的节庆活动，形成青岛旅游独一无二的特色，以吸引国内外游客。
17、（三）提高从业者的服务意识及整体素质，以吸引回头客
18、青岛可以通过提高旅游从业者的准入门槛，来提高旅游者的整体素质，以促进旅游业的整体发展，对旅游旺季的专兼职导游员等进行严格的管理，制定相关的法规制度，以此规范导游员的行为，定期对其进行旅游培训或者举行大型的旅游专家座谈会等，以提高旅游从业者的服务意识及自身素质，尽量对游客做到服务尽善尽美，让游客满意，减少旅游过程中出现的相关问题，进来吸引回青岛的回头客。
19、（四）青岛旅游的整体发展要重视夜经济
20、青岛农大教授董雅娟曾说：“白天栈桥、崂山逛一逛，晚上就窝在宾馆里睡大觉，这一点不假，时间一长我就发现，吃了晚饭就不知道干什么了。”与强大的消费能力相比，青岛的商务、娱乐休闲还缺乏完善的配套系统，青岛可以借鉴国外的24小时店和北京、上海等地的做法，在今后建设各种酒店、场馆时，要尽量做到怎么能让游客进门后无论是吃喝住行娱乐购物都不用出门，也可根据消费水平的不同制定不同档位的娱乐消费项目。同时青岛极地海洋世界三期工程—极地SEABAR酒吧街，也即将填补青岛酒吧高端市场的空白，成为促进青岛海文化、夜文化发展的新亮点。
三、旅游地产在中国的发展状况怎样改如何总结
我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比较关心的问题。在此，将在我国旅游地产发展环境与发展现状的基础之上对我国旅游地产的发展前景作一初步探讨。
旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]
近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。
同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]
SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O指的是Opportunities（机遇），T指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。
旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。
优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。
概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。
进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。
中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。
加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。
信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。
人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。
现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：
近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。
制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。
国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。
如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益青岛旅游心得。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。
我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！
